İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası – TBK m.350

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası nedir?

İhtiyaç nedeniyle kiracı tahliyesi mümkündür. Türk Borçlar Kanunu madde 350’de ihtiyaç sebebiyle tahliye davası düzenlenmiştir. Bu maddeye göre ev sahibi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilir. Bu makalemizde ev sahipleri ve kiracılar lehine ayrı ayrı emsal kararlar bulunmaktadır.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Şartları Nelerdir?

İhtiyacın İnandırıcı, Samimi ve Güncel olması gerekmektedir.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında ev sahibinin ihtiyacı inandırıcı ve gerçek olmalıdır.

• Ev sahibinin kendisinin kirada oturması ihtiyaç sebebidir.
• Ev sahibinin oğlunun, kızının kirada oturuyor olması ihtiyaç sebebidir.
• Ev sahibinin bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kirada oturuyor olması ihtiyaç sebebidir.
• Ev sahibinin annesi, babasının kirada oturuyor olması ihtiyaç sebebidir.
• Ev sahibinin 18 yaşından büyük oğlunun, kızının ayrı bir eve taşınmayı istemesi ihtiyaç sebebidir.
• Hastalık nedeniyle mevcut oturulan evde yaşanılmasının çekilmez hale gelmesi ihtiyaç sebebidir.
• Ev sahibinin mevcut oturduğu evinin, kirada olan evden küçük olması da bir ihtiyaç sebebidir.
• Kiralanan evin işyerine yakınlığı ihtiyaç sebebidir.
• Ya da tam tersi olarak ev sahibinin evinin çok büyük olması nedeniyle ısınma masrafının çok olması, kirada bulunan evinin ise ısınma masrafının daha az olması da bir ihtiyaç sebebidir.

İhtiyaç sebeplerine bağlı olarak ev sahibi kiracısının tahliyesini isteyebilir.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davasından ev sahiplerinin olumlu sonuç alabilmesi için ihtiyacın dava aşamasında da devam ediyor olması gerekmektedir. Yani dava açılırken var olan ama sonradan ortadan kalkan bir ihtiyaç için tahliye kararı verilebilmesi mümkün değildir.

DAVA AÇILMADAN ÖNCE DAVA ŞARTI ARABULUCULUK BAŞVURUSU YAPILMALIDIR.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde görülecek kira uyuşmazlıklarında arabulucuya başvuru dava şartı haline getirilmiştir. Bu nedenle ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmanız gerekmektedir. Arabulucuya yapılan başvurular dava açma süresini durdurur.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Dava Açma Süresi

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Dava Açma Süresi

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesinin yenilendiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının açılması gerekmektedir. Örnek vermek gerekirse, Ankara Çankaya’daki evinizi 01.01.2020 tarihinde 1 yıllığına kiraladığınızı varsayalım. Eğer her yıl kira sözleşmesini yenilemezseniz kira sözleşmesi aynı tarihte 1 yıllığına kendiliğinden yenilenir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davasını ise hangi yılda açıyorsanız açın kira sözleşmesi yenileme tarihi olan 01.01 tarihinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Bu süreyi uzatmak istiyorsanız 1 aylık süre dolmadan kiracıya ihtar çekerek dava açma süresini bir kira dönemi uzatabilirsiniz.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Dava Açma Süresi

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her 6 aylık dönem fesih dönemidir. Kira dönemlerini 6 aylık fesih dönemlerine ayırdıktan sonra en geç 3 ay önceden kiracıya yazılı bildirimde bulunmak şartıyla yenileme dönemlerinde 1 ay içinde açacağınız ihtiyaç sebebiyle tahliye davası ile kira sözleşmesini feshedebilir ve kiracınızı tahliye edebilirsiniz.

1 YILLIK KİRA SÖZLEŞMESİ YENİLENMEZSE BELİRSİZ HALE GELİR Mİ?

1 yıllık kira sözleşmesi feshedilmeden yenilenirse uygulama çok sık olarak yanlış bilinenin aksine belirsiz olarak değil belirli süreli olarak uzamaktadır. Yani belirli süreli sözleşme uyarınca uygulanması gereken dava süreleri içerisinde davanın açılması gerekmektedir.

Unutmamak gerekir ki bu sürelerin aksi kira sözleşmesi ile düzenlenebilmektedir. Örneğin kira sözleşmesinin hususi şartlar kısmına ” taraflar bu sözleşmeyi feshetmek için yenileme döneminden en az 15 gün önce yazılı olarak fesih bildirimi yapmak zorundadır.” şeklinde bir hüküm varsa kira sözleşmesini feshederek tahliye davası açabilmek için bu şartı sağlamış olmanız gerekmektedir. Bu nedenle tahliye davası açmadan önce kira sözleşmesinin incelenmesi de önem arz etmektedir.

İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI EMSAL KARARLAR

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Emsal Karar

Mahkeme kiralananın çevresinin işyeri ile dolu olup depo olarak kullanılan bir yer bulamadığını ve davacının depo olarak kullandığı yeri tahliye ettiğini gerekçe göstererek davayı reddetmiştir, davacının halen çeyiz eşyası satış işi ile uğraştığı mevcut deposunu kiralananı iktisap etmeden önce tahliye etme durumunda kaldığı halen müstakil bir deposunun bulunmadığı yapmakta olduğu işin kapasitesi itibari ile depo gereksinimi bulunduğu kiralananın da depo olarak kullanılmasının mümkün olduğu dosya kapsamı ve bilirkişi raporundan anlaşılmaktadır. Kiralananın halen dükkan olarak kullanılması ve civarında depo niteliğinde yerlerin bulunmaması kiralananın da depo olarak kullanılmasına mani teşkil etmez. Malik kiralananı dükkan olarak kullanabileceği gibi depo olarak kullanmasında yasal bir engel bulunmamaktadır. Davacının kiraladığı deposunu daha önceden tahliye etmesi de ihtiyaç iddiasında samimi olmadığını göstermez. Dosya içinde mevcut tüm delillerle ihtiyaç iddiasının varlığı sübuta erdiğinden kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı düşünce ile ret kararı verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

T.C. Yargıtay 6.HUKUK DAİRESİ Esas:1992-989 Karar:1992-2260 Karar Tarihi:17.02.1992

İşe Yakınlık Sebebiyle Tahliye Davası Emsal Ret Kararı

“İhtiyaç iddiasının kabul edilebilmesi için ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kanıtlanması gerekir. Davacı müvekkilinin halen oturduğu Bilkent semtinin iş yerine, şehir merkezine ve çocuklarının okullarına uzak olduğunu, gidip gelmesinin zorluk arzettiğini ve külfetli olduğunu, iş yerine ve okullara yakın olan kiralananda oturmak istediğini iddia etmiş ise de Ankara gibi her türlü ulaşım imkanı olan bir şehirde konutun iş yerine uzak oluşu tahliye sebebi sayılamaz. Bu bakımdan ihtiyaç iddiasının varlığı kabul edilemeyeceğinden davanın reddi gerekirken yazılı şekilde kabul kararı verilmesi hatalı olmuştur.”

T.C. Yargıtay HG.HUKUK GENEL KURULU Esas:2003-6-590 Karar:2003-533 Karar Tarihi:01.10.2003

“İhtiyaca dayalı tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek ve zorunlu olması gerekir. Davacı eşinin ve kızının iş yerine halen oturdukları konutun uzak olduğunu ileri sürerek tahliye isteminde bulunmuşsa da her türlü ulaşım imkanı olan bir şehirde konutun iş yerinden uzak oluşu zorunlu bir ihtiyaç sayılamayacağından, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi hatalıdır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”

T.C. Yargıtay 6.HUKUK DAİRESİ Esas:2001-2818 Karar:2001-2994 Karar Tarihi:12.04.2001

İşyeri İhtiyacı (2. Şube için) Emsal Tahliye Kararı

Yargıtay 3.HD. 04/10/2017 tarih ve E.- K. sayılı içtihadında; “……Davacının ortağı olduğu … Optik müessesinin ticari alanını genişletmek ve bu doğrultuda ikinci şube açmak için kiralananın tahliyesini istediğini bildirmesi karşısında, taşınmazın davacıya ait şirket ihtiyacı nedeniyle tahliyesinin istendiği anlaşılmaktadır. Nitekim bu husus mahkemenin de kabulündedir. TBK. 350/1.maddesi kiralananı iktisap eden kimsenin, kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebileceği hükmünü içermektedir. Kanun hükmüne ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre şirketin ihtiyacı nedeniyle gerçek kişi ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. Davacı gerçek kişi, ortağı olduğu … Optik müessesinin ihtiyacına dayanarak tahliye talep ettiğine göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kabulüne ve davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” denilmek suretiyle gerçek kişinin, ortağı olduğu şirketin ihtiyacı için tahliye talebinde bulunamayacağını kabul etmiş olup bu konuda uygulama ve içtihat birliği mevcuttur.

İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 36. HUKUK DAİRESİ Esas:2018-893 Karar:2020-973 Karar Tarihi:17.06.2020

YAN YANA 3 ADET İŞYERİ İÇİN EMSAL TAHLİYE KARARI

Somut olayda; davacının yan yana satın aldığı dava konusu 3 adet işyerinde daha rahat satış ve ticaret yapmak istediği, kirada olduğu yerlerden de çıkmak istediği tanıklarca ifade edilmiştir. Yerinde yapılan keşif sonucunda alınan 20.11.2010 tarihli bilirkişi raporunda da, tahliyesi istenen işyerlerinin konum olarak halen malik ve kiracı olarak faaliyette bulunulan işyerlerinden daha avantajlı ve daha fazla kazanç getirir nitelikte olduğu belirtilmiştir.

Öte yandan ülkemizdeki sosyal ve ekonomik oluşumlar ve dünya ile ekonomik yönden entegrasyon hareketlerinin ortaya koyduğu gereksinimler dikkate alındığında ihtiyaçlı ayrı ayrı ve daha elverişsiz işyerlerinde ticaret yapmaya zorlanamaz. İhtiyaçlının yanyana daha geniş, üstün nitelikteki mekanlarında özel teşebbüsün rekabet koşulları içinde ticaret yapma isteği ekonomik ve sosyal yönden yararına olacağından ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir.

T.C. Yargıtay 6.HUKUK DAİRESİ Esas:2011-1625 Karar:2011-6900 Karar Tarihi:23.06.2011

YAZLIK İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE EMSAL KARAR

Yazlık konut ihtiyacını yasanın kapsamına giren zorunlu ihtiyaç olarak kabul etmek gerekir. İhtiyaçlının yurt içinde veya yurt dışında olmasının bir ayrıcalığının bulunmadığının kabulü icap eder. Bu bakımdan kiralananın gerçek anlamda yazlık niteliğine haiz olup olmadığının saptanması, gerekirse bu konuda keşif yapılması icap ederken bundan zuhul ile hüküm tesisi doğru değildir.

T.C. Yargıtay 6.HUKUK DAİRESİ Esas:1986-2007 Karar:1986-3236 Karar Tarihi:11.03.1986

Kendisinin, eş ve çocuklarının konut ihtiyacı için kiralayana ve uygulama ile mal sahibine tahliye hakkı tanınmıştır. Buradaki konut ihtiyacı geçici olmayıp sürekli bir ihtiyaçtır. Bunca senelik uygulamalar da bu doğrultuda sürdürülmüş, geçici ihtiyaç tahliyesi sebebi kabul edilmemiştir. Ancak, yazlık ihtiyaçları için bir ayrıcalık tanınmış, bugünkü yaşam tarzında yazlık ihtiyacı sürekli konut ihtiyacının devamı olarak kabul edilmiştir. Olayda bu esaslar incelenmeden tahliye kararı verilmesi isabetli görülmeden hükmün bozulması gerekmiştir.

T.C. Yargıtay 6.HUKUK DAİRESİ Esas:1991-2665 Karar:1991-3099 Karar Tarihi:06.03.1991

REŞİT ÇOCUKLARIN İHTİYACI İÇİN EMSAL TAHLİYE KARARI

Davacının reşit oğlu ile birlikte kendine ait bir evde oturduğu sabittir. Reşit olan çocuklar anne ve baba ile birlikte oturmaya zorlanamayacağına göre ayrı bir evde yaşamak istekleri ihtiyacın haklı olduğunu gösterir. Bu durumda oturulan evin reşit olan çocuğa bırakılıp, kiralananda kendilerinin oturacağını bildiren davacının tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile red kararı verilmesi hatalı olmuştur.

T.C. Yargıtay 6.HUKUK DAİRESİ Esas:1998-8324 Karar:1998-8564 Karar Tarihi:19.10.1998

TAHLİYE DAVASI DEVAM EDERKEN KİRACININ EVİ TAHLİYE ETMESİ EMSAL KARAR

Dava, ihtiyaç nedeniyle tahliye talepli dava olup yasal dayanağı TBK.351.maddesidir. Yargılama sırasında ortaya çıkan bir olay nedeniyle artık dava konusu edilen talep hakkında olumlu ya da olumsuz bir karar verilmesine gerek ya da neden kalmamışsa dava konusuz kalmıştır. Böyle bir durum söz konusu olduğunda mahkemenin yargılamaya devam etmesine gerek yoktur. Bu durumda mahkemenin bir tespit hükmü niteliğinde olarak esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmetmesi, bununla birlikte fer’i yan niteliğindeki diğer talepler hakkında yargılamaya devam edilerek bunlar hakkında bir karar vermesi gerekir. Davalının istinaf talebinden sonra icra dosyasına anahtarları teslim ederek taşınmazı davacıya teslim ettiği, dairece bildirilen bu hususun anlatılan esaslar çerçevesinde değerlendirilerek tahliyenin gerçekleşmiş olması nedeniyle davanın konusuz kaldığı, davacının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun da kanıtlandığı bu nedenle davalının, davanın açılmasına sebebiyet vermesi nedeniyle yargılama giderlerinden sorumlu tutulması gerektiği anlaşılmakla davanın istinaf aşamasında konusuz kalmış olması nedeniyle ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve konusuz kalan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar vermek gerekmiştir.

İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 36. HUKUK DAİRESİ Esas:2017-2525 Karar:2019-540 Karar Tarihi:15.03.2019

EV SAHİBİ KENDİM OTURACAĞIM DEYİP KİRAYA VERİRSE KİRACININ TAZMİNAT HAKKI EMSAL KARAR

Ev sahibi eğer kendim oturacağım dedikten sonra tahliye davası olmadan rızaen evi boşalttıysanız tazminat hakkınız bulunmamaktadır. Tazminat alınabilmesi için icra dairesi vasıtasıyla evinizi boşaltmanız gerekmektedir.

Kira sözleşmesinin hukuken sona ermesi için sözleşmenin kiraya veren yada kiracı tarafından veya mahkeme tarafından feshedilmesi bunun yanında mecurun fiilen boşaltılıp anahtarın kiraya verene teslimi gerektiği, fesih ve tahliye halinde sözleşmenin sona ereceği, bu tarihe kadar sözleşmeden kaynaklanan borçların devam edeceği, dava dilekçesine göre tahliye kararından sonra taşınmazın kiracı tarafında tahliye edilerek teslim edildiği, icra marifetiyle boşaltılmadığı, 25/08/2017 tarihinde fesih ve ihbarname düzenlenerek karşılıklı borçların rızaen sona erdiği, İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen konutun başka bir şahsa kiraya verilmesi durumunda yasanın ön gördüğü tazminatın cebri icra yoluyla mecurun fiilen boşaltılması koşuluna bağlı olduğu, yargılama konusu olayda cebri icra marifetiyle bir tahliye bulunmadığı, bu nedenle tazminat davasının reddi gerektiği anlaşılmıştır. Daire ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme sonunda; dairemizce duruşma yapılmasına gerek olmadığı, dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlara, yasal gerektirici nedenlere göre karar verilmiş olması sebebiyle, incelenen mahkeme kararının HMK 353/1-b/1 maddesi gereğince usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu, istinaf sebepleri yerinde olmadığından başvurunun esastan reddine karar vermek gerekmiştir.

İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 35. HUKUK DAİRESİ Esas:2019-1015 Karar:2021-1717 Karar Tarihi:13.07.2021

Ev sahibi kirada oturuyorsa kiracısını çıkarabilir mi?

Ev sahibi kendi oturacağı iddiasıyla tahliye talebinde bulunduğu durumlarda mahkeme ev sahibinin ihtiyacı olup olmadığını değerlendirmektedir. Örnekle açıklamak gerekirse Ankara Balgat’ta bulunan bir dairenizin kirada olduğunu düşünelim. Siz de Ankara Keçiören’de ikamet ediyorsunuz. Oturduğunuz ev kira değil ve de herhangi bir başka inandırıcı gerekçeniz yoksa Balgat’taki evime oturacağım gerekçesiyle tahliye talebiniz genellikle mahkemeler tarafından ihtiyaç sebebi olarak görülmemektedir. Kirada oturan oğlunuz, kızınız, torununuz, kanunen bakmakla yükümlü olduğunuz birisi var ise onların ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açmanız daha makul ve kabul edilebilirdir. Ev sahibi başka bir ilde kendi evinde ikamet ediyorsa kiracının bulunduğu ildeki eve ihtiyacını da makul bir gerekçe ile talep ederse kiracıyı tahliye etmesi mümkündür.

SIKÇA SORULAN SORULAR:

EV SAHİPLERİ İÇİN İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE İHTARI ÖRNEĞİ

İHTARNAME

İHTAR EDEN                      :

VEKİLİ                                 : Av. Talha YAYLA – Ankara Barosu

Adres                                     : Balgat Mah.Ziyabey Cad. No:32/14 Çankaya ANKARA

MUHATAP                           :

ADRES                                  :

TAŞINMAZIN ADRESİ     :

TAŞINMAZ TÜRÜ             : MESKEN

KONU                                   : Kiralanan konutun ihtiyaç sebebiyle tahliyesi için ihtardır.

AÇIKLAMALAR                :

Sayın Muhatap,

Müvekkil, …………………………………………………. adresindeki taşınmazı ……………………. tarihinde tarafınıza 1 yıllık kira sözleşmesi uyarınca kiralamıştır. Anılan tarihten itibaren kira sözleşmesi iki tarafça yenilenmediği için belirli süreli olarak uzamıştır. Müvekkilin sağlık sebebiyle kiralanan taşınmaza ihtiyacı bulunmaktadır. 01.04.2023-01.04.2024 kira dönemi içerisinde bulunmaktasınız. 01.04.2024 tarihinden itibaren müvekkilin kiralanan taşınmaza sürekli, samimi ve zorunlu ihtiyacı olması sebebiyle işbu kira sözleşmesinden mütevellit her türlü alacak ve dava haklarımız saklı kalmak kaydıyla kira dönemi sonu olan 01.04.2024 tarihinden itibaren kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini ve en geç sözleşme bitim tarihi olan 01.04.2024 tarihinde zorunlu  konut ihtiyacı sebebiyle taşınmazın tahliye edilmesi  ve tahliye esnasında demirbaş eşyalar size ne şekilde teslim edildiyse o şekilde müvekkile teslim edilmesi; taşınmaz tahliye edilmezse aleyhinize ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılacağı, yargılama giderleri, karşı vekalet ücreti ile diğer tüm masrafların işleyecek olan yasal faizi ile birlikte tarafınıza yükletileceği hususları ihtar olunur.

Sayın Noter;

Üç nüshadan ibaret olan ihtarnamenin bir nüshasının muhataba hızlı posta ile tebliğini, bir nüshasının tebliğ şerhiyle tarafımıza iadesini ve bir nüshanın da dairenizde saklanmasını saygıyla arz ederim.TARİH

İHTAR EDEN VEKİLİ

AV. TALHA YAYLA