Bu yazımızda kira bedelinin tespiti davası nedir? Kira bedelinin arttırılması davası şartları nelerdir? Kira miktarı nasıl arttırılır? Kira artırım davası ne kadar sürer? Bu ve benzeri sorular örnek mahkeme kararları ile ayrıntılı bir şekilde ele alınmıştır. Aşağıdaki içindekiler sekmesinde merak ettiğiniz konulara tıklayarak hızlı bir şekilde o konuya atlayabilirsiniz.
Kira bedelinin tespiti davası nedir? Kira miktarı nasıl arttırılabilir?
Kira bedelinin tespit davası açılabilmesi için kiralayan ile kiracı arasında sözlü veya yazılı olarak kira sözleşmesi bulunması gereklidir. Kira sözleşmesinin yazılı olma zorunluluğu bulunmamaktadır, sözlü kira sözleşmesi uyarınca da kira tespit davası açılması mümkündür.
Kira tespit davasını kimler açabilir?
Kira tespit davasını hem kiralayan hem de kiracı açabilmektedir. Kiralayan kira miktarının emsal kira miktarlarına göre artırılması için dava açarken kiracı ise eğer kira bedelleri emsal kira bedellerine oranla yüksek kaldıysa kira bedelinin düşürülmesi için dava açabilmektedir.
Kira bedelinin tespiti davasında taşınmazın paylı mülkiyette olması durumunda ne yapılır?
Eğer taşınmaz paylı mülkiyette ise her paydaş kendi payının kira bedelini mahkemeden talep edebilir.
Kira bedelinin tespiti davasında taşınmazın elbirliği mülkiyetinde olması durumunda ne yapılır?
Eğer taşınmaz elbirliği mülkiyetindeyse taşınmaza ortak olan tüm ortaklar birlikte kira bedelinin tespit davası açmalıdır elbirliğiyle mülkiyette kira bedelini tespit davası açılmasında tek ortağın kira bedelinin tespiti davası açmasında diğer ortaklar daha sonra mahkemeye sunacakları davaya katılım talebiyle davayı sürdürebilir
Kira bedelinin tespiti davası ne zaman açılabilir?
Eğer taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi 5 yıllık süreyi doldurmuş ise taraflar herhangi bir sınıra bağlı olmaksızın kira bedelinin emsal kira bedelleriyle denkleştirmek arttırılmasını ya da azaltılmasını isteyebilir. Örneğin 01.01.2010 başlangıç tarihli bir yıllık kira sözleşmesi için 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti konusunda dava açılabilir. Bu dava açma hakkı her 5 yılda bir yenilenir. Burada en önemli husus davacının kira bedeline hangi tarihten itibaren tespitini isteyeceğidir.
Türk borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddelerinde bu husus açıkça düzenlenmiştir. TBK m.344/3 gereği;
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Kanun gereği eğer kira sözleşmesinde kira miktarının her yıl belli bir miktar oranında artacağı düzenlenmişse yani kira sözleşmesinde her yıl kiranın artacağına ilişkin tarafların iradesi var ise davacı kira dönemi içerisinde geçmişe yönelik olarak kira bedelinin tespitini talep edebilmektedir. Eğer kira sözleşmesinde tarafların kira miktarının artmasına yönelik herhangi bir iradesi yok ise açılacak kira tespit davası bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır. İçerisinde kira miktarının her yıl artacağına ilişkin hüküm olmayan kira sözleşmelerine bağlı olarak açılacak kira tespit davalarında geçmişe yönelik kira bedelinin tespiti için yeni kira sözleşme döneminin başlamasından 30 gün önce ya kiracıya ihtar çekilmeli ya da dava açılmalıdır. Bu husus ise Türk Borçlar Kanunu m.345’te düzenlenmiştir. TBK m.345’e göre;
“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
Örnekle açıklamak gerekirse 01.01.2010 başlangıç tarihli ve bir yıllık kira sözleşmesi için 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini mahkemeden isteyebileceğimizi söylemiştik. Bu sözleşmenin hususi şartlar bölümünde ya da herhangi bir maddesinde kira bedelinin her yıl tefe tüfe oranında artacağının belirlendiğini varsayalım. Kiralayanın ise davayı 03.03.2017 tarihinde açmaya niyetlendiği varsayalım. Bu durumda kiracı her yıl yenilenmiş olarak devam eden güncel olarak bir yıllık 01.01.2017- 01.01.2018 kira dönemi içerisindedir. Sözleşmede tarafların kira miktarının artırılmasına yönelik bir iradesi mevcut olduğundan kiralayan 01.01.2017 tarihinden itibaren kira miktarının tespitini mahkemeden talep edebilir. Mahkeme bu durumda kira bedelini 01.01.2017 tarihinden itibaren tespit edecektir. Eğer kira sözleşmesinde kira miktarının her yıl belli bir oranda artacağı hüküm altına alınmamış olsaydı ya da kira sözleşmesi sözlü kira sözleşmesi olsaydı, davacı bu durumda kira miktarının tespitini 01.01.2017’den itibaren isteyebilmek için bu tarihten 30 gün önce ya kiracıya ihtar çekmeli ya da dava açmalıdır. Kiracıya ihtar çektiği durumda dava açma hakkı yeni kira dönemi boyunca uzar ve kiralayan 01.01.2018 tarihine kadar dava açma hakkını saklı tutar. Eğer ihtar çekmemiş ise kira bedelinin tespitini yenilenecek olan yeni kira dönemi olan 01.01.2018 tarihinden itibaren isteyebilecektir.
Ayrıca belirtmek gerekir ki kira bedelinin tespiti davası kısmi dava ya da belirsiz alacak davası olarak açılmamalıdır. Mahkemeden talep edeceğiniz kira miktarı net bir şekilde dilekçenizde belirtilmelidir.
Kira bedelinin tespiti davasında zorunlu arabuluculuk şartı var mı?
Yeni düzenleme ile beraber 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alındı. Bu nedenle kira bedelinin tespiti davası açmadan önce arabulucuya başvuru zorunluluğu bulunmaktadır. Arabulucuya başvurmadan açılacak kira bedelinin tespiti davası dava şartı eksikliğinden reddedilecektir.
5 Nisan 2023 tarihinde Resmî Gazete ’de yayımlanan 7445 sayılı Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda değişiklik yapılarak 01/09/2023 tarihinden itibaren geçerli olmak kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), arabuluculuk süreci kira bedelinin tespiti davası için dava şartı olarak düzenlenmiştir.
Sıkça Sorulan Sorular:
Kiralayan olmayan malik kira tespit davası açabilir mi?
Kira sözleşmesinin tarafı olmayan taşınmaz sahibi malik de kira bedelinin tespitini isteyebilir.
Malik olmayan kiralayan kira bedelinin tespitini isteyebilir mi?
Malik olmayan yani kiralanan taşınmazın mülkiyetine sahip olmayan fakat kira sözleşmesinde kiraya veren olarak yazılı kiralayan da kira bedelinin tespitini mahkemeden isteyebilir.
Kira bedelinin tespiti davası ne kadar sürer?
Mahkemelere intikal eden kira uyuşmazlıklarının artması nedeniyle kira bedelinin tespiti davasının ilk derece mahkemesinde sonuçlanması 1.5 yıl kadar sürebilmektedir.
Kira bedelinin tespiti kararı kesinleşmeden icraya konulabilir mi?
Yargıtay’ın İçtihadı Birleştirme Kararı gereği kira bedelinin tespiti kararının icraya konulabilmesi için kararın kesinleşmesi gerekmektedir.
(T.C YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas: 2017/ 1847 Karar: 2021 / 1376 Karar Tarihi: 09.11.2021 kararı)
Kira tespit kararlarının asıl amacı sadece kira sözleşmesinin ücret unsurunu belirlemekten ibarettir. 12.11.1979 gün 1/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklandığı üzere tespit edilen kira farkının mahkemede dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hale gelmesi için miktarının kesin olarak belli olması gerekir. Bu belirlilik ise ancak tespite ilişkin kararın kesinleşmesi ile oluşabilir. Mahkemece; aylık kira bedelinin tespitine ilişkin karar henüz kesinleşmeden 29.01.2014 tarihinde başlatılan icra takibine dayalı olarak açılan itirazın kaldırılması davasında istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur…” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Mahkeme emsal kira bedeline göre mi karar verir?
Ayrıca belirtmek gerekir ki kira bedelinin tespiti davasında Yargıtay’ın görüşlerine göre eski kiracı olması nedeniyle emsal bedeller üzerinden %10-20 arası bir indirim yapılarak karar verilmektedir.
Evi yeni satın aldım, önceki ev sahibi ile olan kira sözleşmesi 5 yılı doldurmuş, kira tespit davası açabilir miyim?
Yeni malik, eski malikle kiracı arasındaki kira sözleşmesinin halefi olacağından dolayı 5 yıllık süre geçmiş sayılarak kira tespit davası açabilirsiniz.
Tahliye davası ile birlikte kira tespit davası açabilir miyim?
Tahliye davası ile beraber kira tespit davası açmanızda hukuken herhangi bir sıkıntı yoktur. Fakat tahliye davasından tahliye kararı çıkıp kiracı tahliye edilirse, kira bedelinin tespitini istediğiniz dönem ile kiracının tahliye olduğu dönem arası için kira bedeli tespit edilecektir. Eğer kira bedelinin tespitini kiracının tahliye olduğu tarihten sonraki bir dönem için istediyseniz dava konusuz kalacaktır. Bu durumda mahkeme vekalet ücretini dava açmadaki hukuki yarara göre tayin edecektir.
Kira Bedelinin Tespiti ve Arttırılması Davası Örnek Mahkeme Kararları
Kira bedelinin arttırılmasında emsal kira bedeli üzerinden %10-20 arası hakkaniyet indirimi yapıldığına ilişkin karar.
T.C YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 9165 Karar: 2018 / 6020 Karar Tarihi: 29.05.2018
“Bu ilke kamu düzeni ile ilgili olup, Yargıtay’ca kendiliğinden dikkate alınması gerekir. Somut olayda; Mahkemece bozma öncesinde alınan bilirkişi raporunda, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi durumunda aylık 1.600 TL kira geliri getirebileceğini belirtmişlerdir. Bozma sonrası alınan bilirkişi heyeti raporunda ise; yukarıda belirtilen ilkeler dikkate alınmadan, davacı ve davalı tarafından sunulan emsallerin, emsal olamayacağı belirtildikten sonra, yapılan araştırma neticesinde aynı caddeye çıkan ara sokaklarda dahi, dava konusu taşınmaza benzer özellikler taşıyan işyerlerinin 2.000-2.500 aralığında seyrettiği ve 01.11.2013 tarihi itibariyle boş olarak kiraya verilmesi durumunda aylık brüt 2.200 TL kira getireceği, %10 eski kiracı indirimi yapılarak aylık brüt 1.980 TL olabileceği tespit edilmiştir. Mahkemece bu rapor doğrultusunda karar verilmiş ise de; rapor hüküm kurmaya elverişli değildir. Raporda, hiçbir somut veriye ve emsale dayanılmadığı gibi, ara sokaklardaki kira bedellerinin 2.000-2.500 TL aralığında olduğu belirtilmiş oysa dava konusu taşınmazın ana cadde olduğu üzerinde olduğu belirtilmiştir. Bu durumda, Dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası brüt olarak hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde yeniden rapor alınarak belirlenmeli, bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek uygun bir indirim yapılmalı, önceki bozulan hükmün sadece davacı tarafından temyiz edildiği ve tespit edilen miktarın davacı lehine usuli kazanılmış hak oluşturduğu da dikkate alınarak, kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, bilirkişi raporları arasındaki çelişki giderilmeden, yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir”
Kira bedelinin tespiti davasında mahkemece belirlenecek kira miktarının hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağına ilişkin mahkeme kararı.
T.C. YARGITAY 6. Hukuk Dairesi Esas No: 2015/335 Karar No: 2015/2042 Karar Tarihi: 02.03.2015
Davacı vekili, 24.01.2014 tarihinde açtığı dava ile kira bedelinin 01.01.2014 tarihinden itibaren hak ve nefaset ilkelerine göre belirlenmesi isteminde bulunmuştur. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2008 tarihli ve bir yıl süreli sözleşmenin özel şartlar altıncı maddesinde Tefe-Tüfe ortalaması baz alınarak süre bitiminde artış şartı öngörülmüştür. TBK’nun 345/3. maddesinde Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur düzenlemesi bulunmaktadır. Bu itibarla dava süresinde açılmıştır. Mahkemece işin esasının incelenmesi ve sonucu dairesinde karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Yeni malikin kira tespit davası açabileceğine ilişkin mahkeme kararı.
T.C YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2021/ 4529 Karar: 2021 / 6993 Karar Tarihi: 22.06.2021
Mahkemece, 12/02/2016 tarihli kararda; davanın kabulü ile, … İnş.Nak. Gıda A.Ş. İle … Köyü Tüzel Kişiliği arasında atfedilen 01/02/2008 başlangıç tarihli kira kontratının davalı … ile geçerliliğinin tespitine, taraflar arasında 2014-2015 dönemi için kira bedelinin 17.050,00 TL olduğunun belirlenmesine ve kira akdinin tapuya şerh edilmesine dair hüküm kurulmuş, yukarıda gerekçesi açıklanan bozma ilamı ile de, davalının sair temyiz itirazlarının reddine karar verilerek, sözleşmesinin tapu siciline şerhine yönelik istemin reddine karar verilmesi gerektiği belirtilmiş, ancak Mahkemece bozma ilamından sonra yapılan yargılamada bozma ilamına uyulmasına karar verildiği halde, bozma ilamının gerekleri yerine getirilmeyerek, Yargıtay denetimine elverişli gerekçe yazılmadığı görülmüştür. Zira uyulan bozma ilamı ile, bozma kapsamı dışında bırakılan hususlar olan kiracılık sıfatının tespiti ile kira bedelinin tespiti talepleri yönünden davacı taraf yararına usuli kazanılmış hak oluştuğu tartışmasızdır. Bu durumda mahkemece, Dairenin bozma ilamına uyulmasına karar verildiğine göre, yukarıda özetlenen bozma ilamı doğrultusunda, davacının usuli kazanılmış hakları gözetilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, davalı Belediyenin TBK’nın 310. maddesi gereğince yeni malik sıfatıyla önceki malikle yapılan kira sözleşmesinin halefiyet yolu ile tarafı haline geldiği ve sözleşme ile bağlı olduğu hususu dikkate alınmayarak eksik ve hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde davanın tümden reddine dair karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
Kira bedelinin tespiti davasında yetkili ve görevli mahkeme neresidir?
Kira bedelinin tespiti davasında yetkili mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereği kural olarak davalının ikametgahı ya da sözleşmenin yapıldığı yer mahkemeleridir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir. Eğer kira sözleşmesinin her iki tarafı da Türk Ticaret Kanunu gereği tacir hükmünde ise ya da her iki taraf da kamu tüzel kişisi ise kira sözleşmesinde belirlenen yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi de kira bedelinin tespiti davasında yetkili ve görevli mahkeme olarak değerlendirilebilir.
Kira hukuku ile alakalı en çok merak edilen soruları başka bir yazımızda ele aldık. Linke tıklayarak kiracı nasıl tahliye edilir, tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları nelerdir, kira tespit davası şartları nelerdir gibi bir çok sorunun cevaplandığı makalemizi okuyabilirsiniz.