Tahliye taahhütnamesi ile kiracı nasıl tahliye edilir? Tahliye taahhütnamesi doldurulurken nelere dikkat edilmelidir? Bu yazımızda tahliye taahhüdüne dair her şey gündeme alınacaktır. Tahliye taahhütnamesi kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir süre içerisinde tahliye edeceğini yazılı olarak üstlenmesidir. Aşağıda taahhütname ile yapılabilecek her türlü işlem tablo şeklinde kolaylaştırılarak anlatılmıştır.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE KİRACININ TAHLİYESİ NASIL YAPILIR?
Tahliye taahhüdünde belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde örnek no:14 kiralananların ilamsız tahliyesi yolu ile kiracınıza yapacağınız icra takibi ile kiracınızı çıkarmanız mümkündür. Bu durumda kiracınızın 7 günlük itiraz ve 15 günlük tahliye süresi bulunmaktadır.
Tahliye taahhütnamesi imzaya/düzenleniş tarihine itiraz durumunda ne yapılması gerekir?
Kiracınız eğer tahliye taahhüdündeki imzaya, düzenleniş tarihine itiraz ederse itirazın iptali ve kiracının tahliyesi için Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmanız gerekmektedir. Sulh hukuk mahkemesinde dava açabilmek için de 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı arabuluculuk görüşmesi vardır. Bu nedenle dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılması gerekmektedir.
Tahliye taahhütnamesi icra takibine itiraz durumunda ne yapılır? ( İmza/Düzenleniş tarihi itirazı yoksa)
Kiracı eğer imzaya ve düzenleniş tarihine itiraz etmez sadece tahliye taahhüdüne itiraz ederse, icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması ve kiracının tahliyesini talep etmeniz gerekmektedir. İtirazın kaldırılması davası için arabuluculuk başvurusu yapmaya gerek yoktur.
Tahliye taahhütnamesine itiraz edilmezse ne yapılmalıdır?
Kiracı eğer tahliye taahhüdüne itiraz etmezse dava açmanıza gerek kalmadan 15 günlük tahliye süresinin ardından icra müdürlüğüne yazacağınız bir dilekçe vasıtasıyla kiracınızın tahliyesini talep etmeniz mümkündür.
Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için şu şartlara dikkat etmek gerekmektedir;
1- Tahliye taahhüdünün düzenleniş tarihi kesinlikle kira sözleşmesinin düzenlenmiş olduğu tarih ile aynı olmamalıdır. Yargıtay kira sözleşmesi ile aynı gün yapılan tahliye taahhütlerini geçersiz kabul etmektedir.
2- Tahliye tarihi kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten sonraki bir tarih olmalıdır.
3-Tahliye taahhütnamesinde kiracının imzası olmalıdır ve taahhütname yazılı olarak düzenlenmelidir.
4- Tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihi net bir şekilde yazılı olmalıdır.
5- Tahliye taahhüdünde kanunun emredi niteliklerine ve ahlaka aykırı bir durum yazılı olmamalıdır.
Yukarıdaki şartlara haiz tahliye taahhütnamesi geçerlidir ve kiracının tahliyesi için kullanılabilir.
Taahhütnameye itiraz
Tahliye taahhütnamesine itiraz 7 gün içerisinde takibin yapıldığı icra dairesine yapılmalıdır. İcra dairesinden gelen tahliye talebinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde tahliye taahhüdüne itiraz yapılmazsa takip kesinleşir ve taşınmazın 15 gün içinde boşaltması gerekir.
Kiracı süreci nasıl uzatabilir?
Eğer tahliye taahhütnameniz yukarıdaki bahsetmiş olduğumuz geçerlilik şartlarını taşıyorsa ve işlemler usule uygun yapıldıysa süreci ne kadar uzatırsanız uzatın tahliye kararı çıkacaktır. Ama kiracı olarak zamana ihtiyacım var biraz daha bu dava sürecini uzatmak istiyorum diyorsanız yapacağınız ilk ve tek işlem tahliye taahhütnamesindeki imzaya ya da tahliye taahhütnamesinin düzenleniş tarihine itiraz etmek olacaktır. İmzaya itiraz etmeniz durumunda yukarıda bahsettiğimiz şekilde süreci minumum 6 ay daha uzatmış olacaksınız.
Diğer bir husus ise çıkan tahliye kararı eğer kesin olarak karara çıkmadıysa dosyayı istinaf edip bir üst mahkemeye taşıyıp tehiri icra kararı alarak tahliye kararının infazını durdurmaktır. Defaatle söylemek gerekir ki uygulamadaki en büyük hatalar, vatandaşların tüm bu karışık işlemleri kendi başına yapmakta diretmesidir. Şunu belirtmekte fayda var ki avukat tutmamak avukat tutmaktan daha pahalıdır.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN HUKUKİ GEREKÇESİ
Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi Türk Borçlar Kanunu madde 352/1 ve İcra İflas Kanunu madde 272/1’de düzenlenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu m.352/1 uyarınca: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
İcra İflas Kanunu madde 272/1’de ise;
“Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir.
Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Tahliye emrinde:
Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.”
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NASIL DOLDURULUR
Boş imzalanmış tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için tahliye tarihi ve düzenleniş tarihini kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten sonraki bir tarih olarak doldurulması gerekmektedir. Bu şartlara uyulduğu müddetçe taahhütname herhangi bir tarihle doldurulabilir.
Örnek olay:
Örneğin Ankara Çankaya’da bulunan evinizi 11.11.2022 tarihinde 1 yıllığına kiraladınız. Kiralarken de kiracınıza boş tahliye taahhütnamesi imzalattınız. 21 Ekim 2023 tarihinde ise 1 yıl dolmadan kiracınızı tahliye etmek istediniz. Tahliye taahhüdü olduğu için hukuken bu mümkündür. Tahliye taahhüdünün geçerli olması için taahhüdün düzenleniş tarihi ile kira sözleşmesinin yapıldığı tarih aynı olmamalıdır. Yani taahhütnamenin düzenleniş tarihine 11.11.2022 tarihinden sonraki bir gün yazılmalıdır. Tahliye tarihine ise istediğiniz bir tarihi yazabilirsiniz. Önemli olan husus taahhütnamede yazan tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde icra takibi işlemine ya da dava açma işlemine başlamanız gerekmektedir. Aksi taktirde taahhütnameyi kullanamazsınız. Yani 11.11.2022 tarihinde Ankara Çankaya’da kiraladığınız ev için imzalanan boş tahliye taahhütnamesinin;
Düzenleniş tarihini: 21 Ekim 2023, Tahliye tarihi: 28 Ekim 2023 olacak şekilde düzenleyebilirsiniz. Bu durumda tahliye tarihini 28 Ekim 2023 yazdığınız için de 1 aylık kanuni süre olan 28 Ekim 2023 ile 28 Kasım 2023 tarihleri arasında tahliye taahhütnamesi ile icra takibi yapılması ya da dava açılması gerekmektedir.
SIKÇA SORULAN SORULAR:
Yeni malik eski malikin imzalatmış olduğu taahhütnameyi kullanabilir mi?
Evet. Yeni malik de eski malik döneminde imzalanmış olan taahhütnameyi kullanabilir. Gerekçesi ise yeni malik eski malikin imzalamış olduğu kira sözleşmesinin halefidir ve bu nedenle eski kira sözleşmesindeki kiralayan sıfatı artık yeni malike aittir. Taahhütnameyi kiralayan sıfatında olan kişi kullanabilir. Bu nedenle yeni ev sahibi de eski ev sahibi döneminde imzalanan tahliye taahhütnamesini kullanabilir.
Kiralayan olmayan malik taahhütnameyi kullanabilir mi?
Kira sözleşmesinde kiralayan sıfatını taşımayan ev sahibi tahliye taahhütnamesini kullanamaz. Kanunen tahliye taahhütnamesinin kullanılabilmesi için kiralayan sıfatını taşımak gerekmektedir. Bu nedenle bu gibi durumlarda tahliye taahhüdüne bağlı işlemleri yapı maliki değil, kira sözleşmesinde kiralayan sıfatını taşıyan kişi kullanmalıdır.
Taahhütname ile kiracının tahliye ne kadar sürer?
Şunu belirtmekte fayda var ki taahhütname ile gayrimenkulün tahliyesi oldukça hızlı bir şekilde sağlanabilmektedir. Eğer kiracınız taahhütnamedeki imzaya ya da düzenleniş tarihine itiraz etmez ise tahliye taahhütnamesine bağlı davalar için Adalet Bakanlığının belirlediği hedef süre 120 gündür. Ortalama 120 gün içerisinde tahliye davanız karara çıkmaktadır.
Taahhütnamede tarih boş nasıl doldurmalıyım?
Yukarıda taahhütnamenin geçerlilik şartlarını sıraladık. Boş imzalanmış taahhütnamenin geçerli olması için tahliye tarihi ve düzenleniş tarihini kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten sonraki bir tarih olarak doldurulması gerekmektedir.
Kiralayan ölürse taahhütnameyi mirasçılar kullanılabilir mi?
Kiralayanın mirasçıları kira sözleşmesinin halefi olduğundan tahliye taahhütnamesini kullanabilir.
Taahhütname nasıl geçersiz hale getirilir?
Taahhütnamenin üzerine kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihi yazarsanız taahhütname geçersiz hale gelecektir. Ya da taahhütnameyi imzaladığınızda taahhütnamenin fotoğrafını çekerseniz ve cep telefonunuz fotoğraf tarihlerini gösteriyorsa taahhütnamenin kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte imzalandığını kolaylıkla ispat edebilir ve taahhütnameyi geçersiz hale getirebilirsiniz.
Taahhütname iptal edilebilir mi?
Taahhütname de nihayetinde bir sözleşme olduğundan dolayı genel hükümlere tabidir. Bu nedenle sözleşmeye imzasını atan kiracı Türk Borçlar Kanunu irade bozuklukları maddelerine yanılma, aldatma, korkutma, hususlarına dayanak yasal süresi içerisinde sözleşmeye bağlı olmadığını bildirebilir. Yanılma, aldatma ve korkutma durumunun öğrenilmesinden itibaren 1 yıllık süre içerisinde sözleşmeye bağlı olunmadığının bildirilmesi gerekmektedir.
Kira hukuku üzerine avukatlarımızın yazmış olduğu diğer makaleleri okumak için aşağıdaki linklere tıklayabilirsiniz.
Kira tespit davası ve şartları konulu makalemizi okumak için bu yazının üzerine tıklayabilirsiniz.
Bu yazımızda tahliye taahhütnamesi ile kiracı nasıl tahliye edilir konusunu ele aldık. Ayrıntılı bilgi için kira hukuku uzmanı bir avukattan danışmanlık almak hata yapma riskini azaltacaktır.
Yeni ev aldım, önceki ev sahibi ile kiracı arasında düzenlenen tahliye taahhütnamesini kullanabilir miyim
Evet kullanabilirsiniz. Evi alarak eski ev sahibiyle kiracı arasında düzenlenen tahliye taahhütnamesine de taraf olmuş oluyorsunuz.
Tahliye taahhütnamesindeki imzaya kiracım itiraz etmiş ne yapmam gerekiyor?
İtirazın iptali davası açmanız gerekiyor. İtirazın iptali davası için de arabuluculuk başvurusu yapılması zorunlu. İlk olarak arabuluculuk başvurusu sonuç alınamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde itirazın iptali ve tahliye davası açmanız gerekiyor.
Merhaba değerli Avukatlar,,
tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için kira sözleşmesi ile aynı gün düzenlenmemiş olması gerek .sonraki bir gün düzenlenmiş olması gerektiğini belirtmişsiniz.Sonraki gün burada ne anlama geliyor?? yani 1 gün, 1 hafta ,1 ay makul süre nedir?? Şimdiden teşekkür ederim.
Merhabalar, sonraki herhangi bir gün olması yeterli. 1 gün sonra olsa bile geçerlidir.
Merhabalar, vermiş olduğumuz tahliye taahüdünün süresi Temmuz sonunda doldu. Fakat taşınacağımız evin tadilatı bitmediği için 2 aylık bir süreye ihtiyacımız var. İcra dairesinden halen bir tebligat yapılmadı ama e-devlette işlemin başladığı gözüküyor. gelen tahliye emrine itiraz etmezsek, 15 gün sonunda tahliye edemezsek, cebri icra süresi kaç gün sürer? Buna başvuru yapılıp işlemin gerçekleşmesi çok hızlı olabilir mi?
Eğer gelen icra emrine itirazda durumumuzu ve Eylül ortasında ya da sonunda çıkacağımızı belirtsek bu itiraz kabul olur mu?
İtiraz etmeyip 15 gün içinde tahliye etmezseniz dava açmadan icra müdürlüğünden tahliye kararı alıp hemen uygulayabilirler. Genelde karar aynı gün çıkıyor. Eylül ayında çıkacağınıza ilişkin itiraz makul değil. Tahliye taahhütnamesinin düzenleme tarihine itiraz edip süreci durdurup arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlayabilirsiniz.
Merhaba, kiracım evden çıkmasını istememe rağmen çıkmıyor. Elimde boş tahliye taahhütnamesi var. Dava edebilirsin diyor ama dava ile süreç uzayacak diye dava açmaktan korkuyorum. Boş tarihli tahliye taahhütnamesine tarih doldurarak dava açarsam süreç ne kadar uzar?
İtiraz etmezse tebliğden itibaren 15 gün, itiraz eder ama imzaya ve düzenleme tarihine itiraz etmezse 3-4 ay, imzaya ya da düzenleme tarihine itiraz ederse 1.5 seneyi bulur. (Süreleri yaklaşık olarak büyükşehirler için verdim, yoğunluğa göre değişebilir.
merhaba cevap verirseniz çok sevinirim ev sahibimiz bizim imzalamadığımız sahte imzalı tahliye taahütnamesi ile dava açtı. 2024 nisan ayında evi boşaltacağımızı , evi geç boşaltırsam oluşacak tüm masrafları ödeyeceğim gibi bi ibare var eğer davayı kaybedersem 2025 nisanda evi boşaltacağım gibi düşünürsek 1 yıllık yeni kiracı gibi aradaki farkla ödememi yapacağım
Savcılığa suç duyurusunda bulunup imzanın size ait olmadığını belirtin, sonuç belli olana kadar tedbiren hukuk mahkemesindeki dosyanın ve tahliyenin beklemesini talep edin. Tahliye olursanız farkla ödeme yapmak zorunda değilsiniz. Normal zam dönemlerinde zam yapmaya devam edin.
Merhaba Talha bey, öncelikle sabrınıza ve değerli cevaplarınıza teşekkür ederek, bi soru sormak isterim.
-Kiracıya tahliye taahhütnamesine istinaden icra başlattık. İmza ve tarihlere itiraz ettiler. İtirazın iptali davası açıldı.
-Ancak kiracı duruşmadan önce mahkemeye sunulan cevap yazısında yine imza ve tarihlere itiraz ederek, ilk cevaplarında belirtmedikleri hususta, tarafımıza boş kağıt uzattılar imzaladık boş kağıdı da sözleşeme tarihinde sözleşme ile aynı tarih de imzaladık şeklinde cevap vermiş kiracının hali hazırda tahliye taahhüt namesinde şahidi de var şahit dinlenmesi istenmiş. Boş kağıda imza mahkemelerce Yargıtay iştiyaklarınca geçerli bi durum.
-Sizce yukarıda ilettiğim duruma istinaden hakim ön mahkemede veya sonrasında ikinci mahkemede imzaları bilir kişiye gönderir mi ? ve taahhütname ve kira sözleşmesinde adı geçen şahidi dinler mi? Bu durumlara istinaden sizce süreç nasıl ilerler ve ortalama ne kadar sürer?
Merhabalar, imzaya itiraz olduğu için her halükarda dosyanız ön inceleme duruşmasında imza incelemesine gönderilir. Taahhütnamenin sonradan doldurulduğu iddiası dinlenmez, tanık dinletseler bile önemli değil. İlk duruşma bilirkişiye gider, kiracıdan imza örneği istenilir, sonraki duruşmaya kadar rapor gelir, raporda imza kiracıya ait olduğu ortaya çıkarsa tahliye kararı çıkar. Süreç bulunduğunuz mahkemenin yoğunluğuna göre değişir.
Yeni malik, eski malik tarafından alınan tahliye taahhütnamesini kullanabilir diyorsunuz ancak başka bir başlık altında da kira sözleşmesinde kiralayan olmayan malik tahliye taahhütnamesini kullanamaz diyorsunuz. Açıklayabilir misiniz?
İkisi birbiriyle çelişen ifadeler değil. Tahliye taahhütnamesini kanun gereği sadece kiraya veren kullanabilir. Bazı durumlarda kiraya veren malik olurken bazı durumlarda malik dışında başka kişiler de (malikin abisi, kardeşi, eşi, emlakçı vb.) kira sözleşmesinde kiraya veren olarak gözükebilmektedir. Konut ya da iş yeri satılmadıysa kira sözleşmesinde kiraya veren kimse taahhütnameyi o kullanacak. Eğer konut ya da iş yeri satıldıysa yeni malik taşınmazı satın alarak eski malik döneminde yapılan kira sözleşmesindeki kiraya veren sıfatına haiz olacağı için tahliye taahhütnamesini kullanabilir.