Kira Hukuku Avukatı – En Çok Merak Edilen Sorular

Kiracı tahliye davalarına Sulh Hukuk Mahkemesi ve İcra Hukuk Mahkemeleri bakmaktadır. Sulh Hukuk mahkemelerinde kiracı tahliye davaları daha uzun sürmektedir. İcra Hukuk mahkemelerinde ise daha kısa sürmektedir. Bu nedenle kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu İcra Hukuk mahkemelerinde açılacak olan tahliye davaları ile olacaktır. Davanın konusuna, tahliye sebebine, kiracının itirazlarına göre görevli mahkeme değişecektir. Örnek vermek gerekirse kiracının kira borcunu düzenli ödememesinden kaynaklı tahliye davasında İcra Hukuk Mahkemesi görevliyken, ihtiyaç sebebiyle olan tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Bu nedenle en hızlı kiracı tahliye yöntemi kira ya da aidat borcu nedeniyle icra takibi yapmak ya da tahliye taahhüdü varsa tahliye taahhüdüne bağlı olarak icra takibi yaparak İcra Hukuk vasıtasıyla kiracıyı çıkarmaktır. İcra Mahkemelerinin tahliye davasını sonuçlandırmak için belirlediği hedef süre 120 gündür.

5 yılını dolduran kiracının tahliyesi şeklinde kanuni bir düzenleme bulunmamaktadır. 5 yılını dolduran kiracıya kira tespit davası açılabilmesi kanunen mümkündür. Kira tespit davası ile yüzde 25 artış sınırına bağlı kalmaksızın kiranızı emsal bedeller uyarınca arttırmanız mümkündür. Kanuni diğer şartlar var ise 5 yıl şartına bağlı olmaksızın kiracınızı tahliye etmeniz mümkündür.

5 yıldan önce kira tespit davası açılabilmesi mümkün değildir. 5 yıldan önce kira uyarlama davası açılabilir. Fakat yüzde 25 kira zammı düzenlemesinden sonra kira uyarlama davalarından olumlu sonuç alınamadığından dava açılması tavsiye edilmez.

Kirasını düzenli ödeyen kiracıyı ancak Türk Borçlar Kanunu madde 350’de düzenlenen sebeplere dayanarak çıkarabilirsiniz. TBK m.350’ye göre:
Kiraya veren kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için evi kullanma zorunluluğu olduğunu belirterek ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Ayrıca ev sahibinin tadilat ve evin onarımı nedeniyle de kiracıyı tahliye etmesi mümkündür. Ayrıca evi yeni satın alan yeni malik de kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilir.

Kiralanan evi sonradan satın alan yeni malik kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilir. Yeni malik evi satın aldıktan sonra bir ay içinde kiracıya ihtar çekmeli ve ihtar kiracıya 1 ay içerisinde ulaşmalıdır. Kiracı ihtar ile evi boşaltmazsa yeni malik 6 ay sonra açabileceği bir davayla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracınızın tahliyesi için mahkeme kararı gerekmektedir. Mahkeme kararı olmadan ya da tahliye taahhüdüne bağlı icra müdürlüğü yazısı olmadan kiracının cebren tahliyesi mümkün değildir. Mahkeme kararına rağmen kiracınız taşınmazı tahliye etmekte direniyorsa icra dairesi memurları ve polis vasıtasıyla taşınmazın tahliyesi mümkündür.

Tahliye sebebinize bağlı olarak cevap değişecektir. Örnek vermek gerekirse evi satın alan yeni malik evi satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtar çekmelidir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında ise belirli süreli sözleşmenin yenilendiği tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır. 1 ay içinde tahliye davası açılmayacaksa ihtar çekilerek dava açma süresini bir kira dönemi boyunca uzatabilirsiniz.

İhtiyaç nedeniyle kiracı tahliyesi mümkündür. Türk Borçlar Kanunu madde 350’de ihtiyaç sebebiyle tahliye davası düzenlenmiştir. Bu maddeye göre ev sahibi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesinin yenilendiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının açılması gerekmektedir. Örnek vermek gerekirse, evinizi 01.01.2020 tarihinde 1 yıllığına kiraladığınızı varsayalım. Eğer her yıl kira sözleşmesini yenilemezseniz kira sözleşmesi aynı tarihte 1 yıllığına yenilenir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davasını ise hangi yılda açıyorsanız açın kira sözleşmesi yenileme tarihi olan 01.01 tarihinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Bu süreyi uzatmak istiyorsanız 1 aylık süre dolmadan kiracıya ihtar çekerek dava açma süresini bir kira dönemi uzatabilirsiniz.

Evet, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması mümkündür. İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında ev sahibinin ihtiyacı inandırıcı ve gerçek olmalıdır. Ev sahibinin kendisinin kirada oturması ihtiyaç sebebidir. Ev sahibinin mevcut oturduğu evinin, kirada olan evden küçük olması da bir ihtiyaç sebebidir. Ya da tam tersi olarak ev sahibinin evinin çok büyük olması nedeniyle ısınma masrafının çok olması, kirada bulunan evinin ise ısınma masrafının daha az olması da bir ihtiyaç sebebidir. İhtiyaç sebeplerine bağlı olarak ev sahibi kiracısının tahliyesini isteyebilir.

Ev sahibi kendi oturacağı iddiasıyla tahliye talebinde bulunduğu durumlarda mahkeme ev sahibinin ihtiyacı olup olmadığını değerlendirmektedir. Örnekle açıklamak gerekirse Ankara Balgat’ta bulunan bir dairenizin kirada olduğunu düşünelim. Siz de Ankara Keçiören’de ikamet ediyorsunuz. Oturduğunuz ev kira değil ve de herhangi bir başka inandırıcı gerekçeniz yoksa Balgat’taki evime oturacağım gerekçesiyle tahliye talebiniz genellikle mahkemeler tarafından ihtiyaç sebebi olarak görülmemektedir. Kirada oturan oğlunuz, kızınız, kanunen bakmakla yükümlü olduğunuz birisi var ise onların ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açmanız daha makul ve kabul edilebilirdir. Ev sahibi başka bir ilde kendi evinde ikamet ediyorsa kiracının bulunduğu ildeki eve ihtiyacını da makul bir gerekçe ile talep ederse kiracıyı tahliye etmesi mümkündür.

Avukatsız kiracı tahliyesi yapılabilmesi mümkündür. Fakat davanızın usulden reddedilmemesi ve hata yapmamanız için kira hukuku uzmanı avukattan danışmanlık almanız son derece önemlidir. Kiracı tahliye davasında dava açma süreleri ve tahliye gerekçelerinin iyi analiz edilmesi çok önemlidir. Süreleri kaçırmamak ve riski en aza indirmek için kira hukukuna genel olarak hakim olmak gerekmektedir.

Aidat borcu da kiracıya ait olduğundan, aidatını ödemeyen kiracınızın tahliyesi mümkündür. Kiracınıza aidat borcunun ödenmesi için 30 günlük süre vererek icra takibi yapmalısınız.30 günlük süre içerisinde kiracı aidat borcunu ödemezse icra hukuk mahkemesinde açacağınız tahliye davası ile kiracınızı tahliye ettirmeniz mümkündür.

Tahliye taahhüdünün düzenleniş tarihi, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihten sonraki bir tarih olmalıdır. Tahliye taahhüdünde kiracınızın imzası olmalıdır. Tahliye tarihi net olmalıdır. Tahliye taahhüdü yazılı olmak zorundadır. Bu şartları sağlayan tahliye taahhüdü geçerlidir.

Tahliye taahhüdünde belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde örnek no:14 kiralananların ilamsız tahliyesi yolu ile kiracınıza yapacağınız icra takibi ile kiracınızı çıkarmanız mümkündür. Bu durumda kiracınızın 7 günlük itiraz ve 15 günlük tahliye süresi bulunmaktadır. Kiracınız eğer tahliye taahhüdündeki imzaya, düzenleniş tarihine itiraz ederse itirazın iptali ve kiracının tahliyesi için Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmanız gerekmektedir. Kiracı eğer imzaya ve düzenleniş tarihine itiraz etmez sadece tahliye taahhüdüne itiraz ederse, icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması ve kiracının tahliyesini talep etmeniz gerekmektedir. Kiracı eğer tahliye taahhüdüne itiraz etmezse dava açmanıza gerek kalmadan 15 günlük tahliye süresinin ardından icra müdürlüğüne yazacağınız bir dilekçe vasıtasıyla kiracınızın tahliyesini talep etmeniz mümkündür.

Kira tespit davalarında mahkemeler evin bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini bilirkişi vasıtasıyla ilan sitelerinin de incelenmesi suretiyle hesaplatır. Emsal kira bedelleri üzerinden Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre yüzde 10-20 arası hakkaniyet indirimi yapılarak kira bedeli belirlenir.

Her avukat dava ücreti olarak istediği miktarı her yıl belirlenen Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinden aşağı olmamak üzere belirlemekte özgürdür. 2023 yılı Asgari Ücret Tarifesine göre Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde görülecek kira tespit davası ücreti minimum KDV hariç 10.700 TL’dir.