Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir? Halk arasında “topraktan eve girmek” olarak da bilinen bu hukuki durum bu yazımızda incelenecektir. Öncelikle taşınmaz nedir?
Gayrimenkul olarak da bilinen taşınmaz, araziyi ve ona bağlı herhangi bir yapıyı ifade eden yasal bir terimdir. Konutlar, ticari binalar, boş araziler, meralar, tarlalar, bağlar ve su ve mineraller gibi doğal kaynaklar dahil olmak üzere çok çeşitli varlıkları kapsamaktadır. Gayrimenkul, ekonomik, sosyal ve kültürel faaliyetlerin temeli olarak hizmet eden modern toplumun kritik bir bileşenidir zira insanlığın ayağının bastığı yer dahi bir taşınmazdır ve taşınmazların hukuki statüsü bu bakımdan önem arz etmektedir.
Gayrimenkul mülkiyeti gerçek kişi bireyler, şirketler, ortaklıklar veya diğer tüzel kişiler tarafından tutulan bir tam ayni haktır. Bu bağlamda gayrimenkul mülkiyeti, arazinin üzerindeki yüzey haklarını (yani toprağı kullanma, işgal etme ve sahip olma, üzerindeki yapıyı kullanma hakkını) kullanma ve üzerinde kanunun izin verdiği sınırlar içinde tam tasarruf hakkını ihtiva etmektedir.
Türk Medeni Kanunu’nun 704. maddesi Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin konusunu düzenlemektedir:
“A. Taşınmaz mülkiyetinin konusu
Madde 704- Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:
1.Arazi,
2.Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.”
Taşınmaz satış sözleşmesi nedir?
Taşınmaz satış sözleşmesi alıcı ile satıcı arasında imzalanan, gayrimenkulün veya gayrimenkule ait hakların tümüyle alıcıya devredildiği bir satış sözleşmesidir. İki taraflı borç yükleyen sözleşmelerdendir. Burada satıcıya mülkiyetindeki mülkü devretme borcu yüklenirken alıcıya ise bedel ödeme yükümlülüğü getirilmektedir. Burada edimlerin arasında bir illiyet bağı vardır. Alıcı, satıcının mülkiyeti devretmesi sebebiyle bedel ödeme borcunu yüklenmektedir. Edimlerin yerine getirilmesi halinde alıcı taşınmazın tapu sicilinde adına tescil edilmesini sağlayabilmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesinde ve Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesinde satış sözleşmesinin geçerliliği düzenlenmiştir.
“MADDE 237-Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.”
“Madde 706- Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”
Bu bağlamda taşınmaz satış sözleşmesinin geçerliliği sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmiş olmasına bağlıdır zira taşınmaz satışı tarafların iradelerinin net ve açık bir şekilde beyan ettikleri yetkili makamlarca ispat bakımından ikileme yer vermeyecek şekilde ortaya konulmuş olacaktır. Her ne kadar Türk Borçlar Kanunu sözleşmede şekil serbestisini öngörse de satışın hassasiyeti gereği böyle bir geçerlilik şartı koyulması yerinde bir düzenlemedir. Kanunun resmi şekil olarak düzenlediği eylem sözleşmenin düzenlenmesinin tapu müdürlüğünde düzenlenmesidir. Özetle tapu müdürlüğünde düzenlenen satış sözleşmesi geçerlidir ve alıcı bakımından taşınmazın devri ve tescili haklarını doğurmaktadır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedir?
Taşınmaz satış sözleşmesinden farklı olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın gelecek bir zamanda satışı vaat eden tarafından taşınmaz satış sözleşmesi düzenleneceğini vaat eden sözleşmedir. Bu bağlamda taşınmaz satış vaadi sözleşmesi aynı taşınmaz satış sözleşmeleri gibi iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Burada taraflar gelecekte tapu müdürlüğünde taşınmaz satış sözleşmesi düzenleyeceklerini taahhüt ederler.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde taraflar
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde taraflar vaat eden ve vaat alandır. Vaat eden gelecekte iradesinin satış işlemini gerçekleştirmeye yönelik olduğunu beyan ederken vaat alan taşınmazı satın almayı taahhüt etmektedir. Vaat alan tarafa satış sözleşmesini yapmayı talep etme hakkı doğurmaktadır.
Önemli not: Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde vaat eden sadece kendisine ait olan taşınmazı değil başkasının mülkiyetindeki taşınmazın satışını da taahhüt edebilmektedir. Vaat sözleşmesinin oluşturulması sırasında mülkiyetine ait olmasa da satış zamanı geldiğinde yani vaat sözleşmesindeki edimi yerine getirmesi gereken zaman geldiğinde bir şekilde taşınmaz satışını gerçekleştirmelidir. Vaat edenin satış günü geldiğinde ne sebeple olursa olsun vaadini yerine getirememesi halinde vaat alanın tazminat hakkı doğmaktadır. Bu durum taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin düzenlenmesine engel teşkil etmemektedir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartları
Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi taşınmazların mülkiyetinin devri ile sonuçlanacak olan tüm sözleşmelerin resmi şekilde yapılmasını düzenlemektedir:
“Madde 706- Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”
Bu bağlamda ilk geçerlilik şartı taşınmaz satış sözleşmelerinde olduğu gibi taşınmaz satış vaadinin tapu müdürlüklerinde ya da noter huzurunda düzenlenmesidir. Bu şekil şartına uymayan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir.
Pek tabi taşınmaz satış vaadine konu olan şey hukuken taşınmaz olarak kabul edilen bir mülk olmalıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 704. maddesi taşınmaz mülkiyetinin konusunu düzenlemektedir:
“A. Taşınmaz mülkiyetinin konusu
Madde 704- Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:
1.Arazi,
2.Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.”
Ayrıca mülkün sadece taşınmaz olarak kabul edilmesi yetersizdir. Türk Medeni Kanunu’nun 1008. maddesinin düzenlediği şekilde hakkında mülkiyet hakkı verilebilecek ve taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı bir mülk olması gerekmektedir:
“Madde 1008- Taşınmaza ilişkin aşağıdaki haklar, tapu kütüğüne tescil edilir:
1.Mülkiyet,
2.İrtifak hakları ve taşınmaz yükleri,
3. Rehin hakları.”
Önemli not: Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde, satın almayı vaat eden tarafın taşınmazı alacağı bedelin açıkça gösterilmesi gerekmektedir. Ayrıca ödeme şekli de sözleşmede yer almalıdır.
Taşınmaz satış vaadine konu edilemeyen taşınmazlar nelerdir?
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi taşınmaz satış vaadine konu edilemeyen taşınmazları düzenlemektedir. Bu bağlamda veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.
Taşınmaz satış vaadini sona erdiren işlemler
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesinin ardından son bulur. Bunun dışında taraflar karşılıklı irade beyanlarının örtüşmesiyle satış vaadi sözleşmesini feshedebilirler.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde zamanaşımı
Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesi uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde genel zamanaşımı hükmü uygulanır ve 10 yıldır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için özel bir zamanaşımı öngörülmemiştir. Yargıtay içtihatları uyarınca bu zamanaşımı sözleşmedeki edimlerin ifa olanağı doğduğu andan itibaren başlamaktadır.
Taşınmaz satış vaadinin tapuya şerh edilmesi
Taşınmaz satış vaadi alacak hakkını doğurmaktadır ve bu alacak hakkının üçüncü kişilere karşı öne sürülebilmesi için sözleşmenin tapuya şerhi gerekmektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri bu bağlamda Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi uyarınca tapuya şerh edilebilmekte ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmektedir:
“Madde 1009- Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir.
Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.”
Bu şerh ile vaat alacaklısı olan alıcı taşınmazın üçüncü kişiye satılması halinde ayni hakkını üçüncü kişiye karşı ileri sürebilecektir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şerh süresi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edildikten sonraki etkisi 5 yıldır. Eğer 5 yıl içerisinde taşınmaz satışı gerçekleşmezse şerh düşer. Pek tabi şerhin düşmesi sözleşmenin geçerliliğini etkilememektedir. Sözleşmeden kaynaklanan hak ve yükümlülükler varlığını devam ettirmektedir.
Bu konuda sıkça sorulan sorulardan bir tanesi ise şudur;
Topraktan eve girdim ama sözleşmeyi noterde yapmadık, hukuki olarak haklarım nelerdir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılmaması durumunda bu sözleşmenin hukuki bir geçerliliği yoktur. Fakat şartlar sağlanıyorsa bu sözleşme alacağın temliki sözleşmesi yerine geçebilir ve hukuki olarak hakkınız korunabilir. Gayrimenkul hukuku oldukça titizlikle çalışılması gereken bir hukuk dalı olmakta olup, böyle bir durum ile karşı karşıya kalmanız durumunda bir avukattan hukuki destek almanız oldukça önemlidir.