Tapu Tescili ve İptali Davası ve Şartları nelerdir? Kimlere karşı tapu iptal ve tescil davası açılır? Bu yazımızda bu sorular cevap bulacaktır.
Tapu sicili nedir?
Tescil belirli bir hakkın yetkili ve görevli makamlar tarafından resmi kayıtlara geçirilmesi işlemidir. Tapu tescili ise taşınmazlar üzerindeki her bir hakkın (mülkiyet, ipotek, taşınmaz satış vaadi vs.) tapu siciline işlenmesi veya şerhi anlamına gelmektedir. Tapu tescili ile sicile işlenen haklar sayesinde alakadar olanlar sicilde tescil edilen haklara ehil olmaktadırlar. Örneğin bir bankanın arazi üzerinde tapu siciline kayıtlı ipotek hakkı olması bankanın ipotek hakkına ehil olduğu anlamına gelmektedir.
Tapu sicili Türk Medeni Kanunu’nun 997. maddesinden itibaren düzenlenmiştir:
“Madde 997-Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur.
Tapu sicili, tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri ve belgeler ile plânlardan oluşur.”
Bu bağlamda tapu sicili taşınmazlar üzerindeki hakları gösteren ve tapu sicil müdürlükleri tarafından düzenlenen kamusal formlardır. Tapu sicili, tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri ve belgeler ile plânlardan oluşur.
Tapu tescili, şerhi ve beyanı nedir?
998. madde uyarınca tapu siciline kaydedilecek taşınmazlar:
- Arazi,
- Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar
- Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerdir.
999. madde uyarınca özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmamaktadır. Ayrıca 999. maddenin 2. fıkrası uyarınca taşınmaz kayda tabi olmayan bir taşınmaza dönüşürse tapu sicilinden silinmektedir.
1004. madde uyarınca taşınmazlar bulundukları bölgenin tapu sicil müdürlüğünde tapu siciline kaydedilmektedir. Ancak taşınmaz birden çok bölgenin alanına giriyorsa her bir bölgenin tapu siciline ayrı ayrı kaydettirilmektedir.
Tapu siciline tescil, şerh ve beyan olmak üzere 3 farklı alanda kayıt düzenlenmektedir. 1008. madde uyarınca:
- Mülkiyet
- İrtifak hakları ve taşınmaz yükleri
- Rehin hakları
tapu siciline tescil edilmektedir. 1009. madde uyarınca da arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilir. Ayrıca tasarruf yetkisinin kısıtlanmasına sebep olan
· Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları
· Haciz, iflâs kararı veya konkordato ile verilen süre
· Aile yurdu kurulması, art mirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler
tapu siciline şerh olunabilmektedir. Önemle belirtmekte fayda var ki Türk Medeni Kanunu’nun 2. fıkrası uyarınca Tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilmektedir.
Beyanlar ise Türk Medeni Kanunu’nun 1012. maddesinde düzenlenmiştir. Bu bağlamda bir taşınmazın eklentileri, malikin istemi üzerine kütükteki beyanlar sütununa yazılmaktadır.
Tapu iptal ve tescil davası nedir?
Tapu iptali ve tescil davası tapu siciline hukuka aykırı bir şekilde kaydedildiği iddia edilen kayıtların silinmesi ya da doğru bir şekilde kaydedilmesi için açılan davadır. Mülkiyet hakkının korunması açısından son derece önemli bir dava türüdür zira uluslararası sözleşmelerden olan Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi mülkiyet hakkını temel haklardan saymış ve mülkiyet hakkının ihlali halinde devletlere mülkiyet hakkı ile ilgili uyuşmazlıkları çözmeleri için yollar geliştirmesini şart koşmuştur. Bu bağlamda tapu iptali ve tescil davaları son derece önem arz eden bir dava türüdür.
Tapu iptal ve tescil davaları mülkiyete ilişkin uyuşmazlık halinde sicilde mülkiyet sahibine karşı açılmalıdır. Şerhler konusundaki uyuşmazlıklarda da şerhte yer alan hak sahibine karşı açılır. Örneğin taşınmaz satış vaadi şerhi düşülmüş olan bir taşınmazın uyuşmazlığı hakkında şerhte hak sahibi olan kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılmalıdır.
Tapu iptal ve tescil davasının şartları
Tapu tescil ve iptal davaları:
- Muvazaa (esas iradeye bir kılıf oluşturacak işlem)
- İmar uygulamalarından kaynaklanan uyuşmazlıklar
- Aile konutu uyuşmazlıkları
- Zamanaşımı ve zilyetlik uyuşmazlıkları
- Vekalet yetkisinin kötüye kullanımı
- Ehliyetsizlik
sebeplerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar hallerinde açılmaktadır. Tapu sicilinde illiyet bağı ilkesi geçerlidir. Tapu sicilindeki kaydın hukuki bir sonuç doğurabilmesi için geçerli bir hukuki işleme dayanması gerekmektedir. 1024. maddenin 2. fıkrası yolsuz tescili şu şekilde düzenlemektedir:
“Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.”
Muvazaa (danışıklı işlem) özellikle başkalarını kandırmak veya aldatmak için gizli veya yasa dışı iş birliği veya komplo anlamına gelir. Politika veya iş bağlamında, genellikle dürüst olmayan veya etik olmayan yollarla bir avantaj elde etmek için bireyler veya kuruluşlar arasındaki gizli koordinasyonu ifade eder. Muvazaa kişinin esas iradesini gizlemek için başvurduğu bir kılıf işlemdir. Örneğin kişinin çocuklarına miras kalmaması için mülkiyetinde bulunan şeyi satış yoluyla elden çıkarması halinde bir muvazaalı işlemden söz edilebilecektir. Bu halde tapu iptal davası ile muvazaalı olan satış işlemi sonucunda tapuya tescil edilmiş kayıt düzeltilir.
Bu bağlamda mevzubahis hukuki işlem geçerli ve haklı değilse tescil de yolsuzdur. Bu halde 1024. 3. fıkrası uyarınca böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilmektedir.
Türk Medeni Kanunu’nun 9. maddesine göre fiil ehliyetine sahip olanlar kendi fiilleriyle bir hak edinebilir ya da borç altına girebilir. Fiil ehliyeti, kişinin kasten, bilinçli veya örtülü olarak icra ettiği fiiller ile hukuki bir sonuç meydana getirmektir. Fiil ehliyetine sahip olabilmek için belli şartların vuku bulması gerekmektedir. Türk Medeni Kanunu’nun 9 ve 10. maddeleri fiil ehliyetini düzenlemektedir. Bu bağlamda ayırt etme gücüne sahip ve kısıtlı olmayan her ergin kişinin fiil ehliyeti vardır. Yani 18 yaşını doldurduktan ya da Türk Medeni Kanunu’nun 11 ve 12. maddeleri uyarınca ergin kılındıktan sonra, muhakeme yeteneğine sahip olunup kısıtlı olmamak halinde fiil ehliyetine sahip olunur. Kanunun kısıtlı olmamaktan kastı idari gözetim, tutukluluk veya hüküm giymiş olmak gibi özgürlüğü kısıtlayıcı tedbirlere maruz kalmamış olmaktır. Bu bağlamda fiil ehliyetine sahip olmayan bir kimsenin tapudaki hakkının iptali tapu iptal davasına konu olabilmektedir.
Vekalet, bir kimsenin vekil sıfatıyla bir başkası adına işlem yapma yetkisine sahip olabileceği işlemdir. Vekaleten işlem yapma yetkisine sahip olan vekil, vekil edenin iradesine uygun hareket etme yükümlülüğü altındadır. Bu bağlamda vekalet yetkisi olan kişinin yetkisi dışında tapu sicilinde bir işlem gerçekleştirmesi halinde hakkı zedelenen kişiler vekaletin kötüye kullanılmasından kaynaklanan tapu iptal davası açabilmektedirler. Örneğin, kişinin kendi adına taşınmaz satış sözleşmesi işlemi yapması için vekalet yetkisi verdiği vekilin, satış işlemi yerine vekil edenin mülkiyetinde bulunan taşınmazı tapu sicilinde kendi üzerine tescil etmesi vekalet görevinin kötüye kullanılması durumunu oluşturmaktadır. Önemle belirtmekte fayda var ki Yargıtay görüşüne göre temsil yetkisi içinde kalsa dahi yapılan işlem vekil edenin iradesi dışındaysa vekalet görevinin kötüye kullanılması durumu doğacaktır.
Türk Medeni Kanunu’nun 7123. maddesinin ilk fıkrası uyarınca tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilmektedir.
Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu hükme aykırı olacak şekilde tapu sicilinde işlem tesis edilmesi halinde eşlerden biri tapu iptal ve tescil davası açar işlemin iptalini isteyebilmektedir.
Tapu tescil ve iptal davalarında görevli mahkeme
Tapu tescil ve iptal davalarında görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2. maddesinin 1. fıkrası uyarınca asliye hukuk mahkemesidir.
Tapu tescil ve iptal davalarında yetkili mahkeme
Tapu tescil ve iptal davalarında yetkili mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesinin 1. fıkrası uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Tapu iptal ve tescil davanız için Ankara’daki avukatlık büromuzla iletişime geçebilirsiniz.