İpotek Kaldırma Davası nedir? İpotek nasıl kaldırılır? Bu yazımızda bu sorular cevap bulacaktır. En alt kısımda ise ipoteğin kaldırılması davası örnek dilekçesi bulunmaktadır.
Taşınmaz rehin hakkı nedir?
Rehin hakkı, alacaklının borcu teminat altına alma amacıyla borçlunun bazı hakları üzerine kurduğu hakları ifade etmektedir. Günümüzde borç ilişkileri güven esasına dayanmaktadır ve bu bağlamda alacaklı alacağını teminat altına almayı istemektedir. Bu surette alacaklı borçlunun bazı hakları üzerinde teminat kurar. Rehin hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 850. maddesinde düzenlenmiştir;
“Madde 850-Taşınmaz rehni, ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir.”
Bu bağlamda taşınmaz rehni borç doğuran bir sözleşmenin teminatı olması amacıyla taşınmazlar üzerinde kurulan bir haktır. Ayrıca Türk Medeni Kanunu’nun 851. maddesi hangi alacakların rehin altına alınabileceğini açıklamaktadır:
“Madde 851-
- Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması hâlinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir.
- Yurt içinde veya dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulabilir. Bu hâlde her derecenin ifade ettiği miktar, rehin konusu alacağın tespit edildiği para türü üzerinden gösterilir. Ancak, aynı derecede birden fazla para türü kullanılarak rehin kurulamaz.
- Yabancı para üzerinden kurulan rehne ait bir derecenin boşalması hâlinde, yerine, tescil edileceği tarihteki karşılığı Türk parası veya yabancı para üzerinden rehin kurulabilir. Türk parası ile kurulmuş bir rehne ait derecenin boşalması hâlinde ise, yerine tescil edileceği tarihteki karşılığı yabancı para üzerinden rehin kurulabilir.
- Yabancı veya Türk parası karşılıklarının hesabında hesap günündeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının döviz alış kuru esas alınır. Rehin haklarının hangi yabancı paralar üzerinden kurulabileceği Cumhurbaşkanınca belirlenir.”
Türk Medeni Kanunu’nun 853. maddesi uyarınca taşınmaz rehinleri ancak tapu sicilinde kayıtlı taşınmazlar için kurulabilmektedir. 856. madde uyarınca taşınmaz rehni hakkı, resmi olarak düzenlenmiş taşınmaz rehni sözleşmesiyle birlikte tapu siciline tescil ile kurulmaktadır;
“Madde 856
- Taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Kanunda öngörülen ayrık durumlar saklıdır.
- Taşınmaz rehninin kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliği, resmî şekilde yapılmış olmasına bağlıdır”
Önemli not: Paylı mülkiyette her pay sahibi kendi payını rehin olarak bırakabilirken elbirliği mülkiyetine tâbi taşınmaz, ancak bütün olarak ve maliklerin tamamı adına rehin bırakılabilmektedir.
İpotek nedir?
İpotek, doğmuş veya doğacak bir borç için mülk üzerindeki bir güvenlik menfaati veya haciz biçimini ifade eden bir haktır. Borçlunun borcunu ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, alacaklıya mülkü satma veya haczetme hakkı vererek, bir mülk üzerinden çıkarını güvence altına almasına izin veren ayni bir haktır. Bu hak Türk Medeni Kanunu’nun 881. maddesinde düzenlenmiştir:
“Madde 881-Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir.”
İpotek sözleşmeyle kurulmaktadır. İpotek sözleşmesi tapu müdürlüğünde düzenlenmektedir ve bu şart geçerlilik şartıdır. Tapu sicil müdürlüğünce ipotek, tapu siciline tescil olunmaktadır. İpotek aynı zamanda fer’i yani bağlı bir haktır. Borç doğuran sözleşmeye bağlıdır bu bağlamda alacağın devri halinde ipotek hakkı da devredilmektedir.
Önemli not: İpotek hakkı ile ipotekli mülkün mülkiyeti temlik olunmamaktadır. Malik hala maliktir ancak borcun ödenmemesi halinde mülkiyet yine geçmemektedir. Rehin paraya çevrilerek borç ortadan kalkmaktadır. Yani ipotekli mal sahibi borcunu ödeyemediği durumda mülk ipotek sözleşmesi lehine düzenlenmiş kişinin üzerine geçmemektedir. Mülkün satışı yapılarak borç ödenmektedir.
İpoteğin kaldırılması
Türk Medeni Kanunu’nun 883. maddesi uyarınca alacak sona erdikten sonra malik, alacaklıdan ipoteğin terkin ettirmesini (tapu sicilinden silinmesini) isteyebilmektedir.
“Madde 883-Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir.”
883. maddenin 2. fıkrası uyarınca ipotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilmektedir. Bu halde malikin alacaklıya başvurma zorunluluğu yoktur.
İpoteğin kaldırılması (Fekki) davası
İpoteğin kaldırılması davası yolsuz tescil veya borcun ödenmesi halinde lehine ipotek kurulan kişinin bu hukuki işlemden yararı kalmaması durumunda tapu sicilinden ipoteğin kaldırılması için başvurulan yoldur.
Önemli not: Tapu sicilinde illiyet bağı ilkesi geçerlidir. Tapu sicilindeki kaydın hukuki bir sonuç doğurabilmesi için geçerli bir hukuki işleme dayanması gerekmektedir. Baştan geçersiz veya sonradan geçersiz hale gelen bir tescil işlemi yolsuz tescildir. Burada “yolsuz” kavramı hileli olarak düşünülmemelidir. 1024. maddenin 2. fıkrası yolsuz tescili şu şekilde düzenlemektedir:
“Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.”
Aşağıdaki hallerde ipoteğin kaldırılması davası açılabilmektedir:
- Alacağın geçersiz olması
- Alacağın ortadan kalkması
- İpotek sözleşmesinin geçersizliği
- Taşınmaz malikinin tasarruf yetkisinin olmaması
Örneğin aile konutunun eşin rızası olmadan ipoteğe verilmesi hukuksuz bir işlemdir. Bu bağlamda rızası alınmayan eş ipoteğin kaldırılması için dava açabilmektedir.
İpoteğin kaldırılması davasında arabuluculuk şartı var mıdır?
İpoteğin kaldırılması davasında arabuluculuk şartı aranmamaktadır.
İpoteğin kaldırılması davasında yetkili mahkeme neresidir?
İpoteğin kaldırılması davasında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
İpoteğin kaldırılması davasında görevli mahkeme neresidir?
İpoteğin kaldırılması davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.
İPOTEĞİN KALDIRILMASI ÖRNEK DAVA DİLEKÇESİ
İPOTEĞİN KALDIRILMASI ÖRNEK DAVA DİLEKÇESİ EKTEDİR. TIKLAYARAK İNDİREBİLİRSİNİZ.
Bu yazımızda ipotek nedir, nasıl tesis edilir? İpotek nasıl kaldırılır? Kimler ipoteğin feshi davası açabilir? Bu soruların cevabı kaleme alınmıştır. Hukuk sürekli yenilenen dinamik bir alandır. Bu nedenle en güncel hukuki bilgiler için bir avukattan hukuki danışmanlık almanız son derece önemlidir.
Gayrimenkul hukuku hakkındaki diğer makalelerimizi okumak için bu yazının üstüne tıklayabilirsiniz.