Arsa payının düzeltilmesi davası ana gayrimenkulun kat mülkiyeti ve kat irtifakı durumunu koruduğu sürece açılabilmektedir. Özellikle Kentsel Dönüşümün yaygınlaşması sebebiyle arsa payının düzeltilmesi davasının açılma gerekliliği günden güne artmıştır.
Arsa Payı nedir?
Arsa payı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 2’de düzenlenmiştir. KMK m.2(d)’ye göre Arsanın, bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denmektedir. Kat mülkiyeti kanununda arsa payından söz edebilmek için bağımsız bölüm olması gerektiği vurgulanmıştır. Bağımsız bölümden bahsedebilmemiz için de arsa üzerinde kat mülkiyeti ya da kat irtifakının kurulmuş olması gerekmektedir. Sonuç olarak arsa payından bahsedebilmemiz için arsanın üzerinde kat mülkiyeti ya da kat irtifakı olması gerekmektedir. Kentsel dönüşüm ya da farklı bir sebeple yıkılmış bir bina da ya da üzerinde bina olmayan bir arsada arsa payından bahsetmek hukuken mümkün değildir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3.maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payının düzeltilmesi davası arsa payının hakkaniyete aykırı bir şekilde belirlenmesi durumunda arsa payı sahibi kat malikinin arsa payının hakkaniyete uygun bir şekilde düzeltilmesi için açacağı davadır. Uygulamada müteahhitler arsa payını kat malikleri arasında gelişigüzel dağıtabilmektedir. Bu nedenle arsa payının dağıtımında adaletsiz bir şekilde dağılım olabilmektedir. Arsa payının belirlenmesinde bağımsız bölümün cinsi, bulunduğu kat, güneş görüp görmemesi, ısınma sistemi, mimari kullanımı, cephesi ve manzarası gibi hususlar dikkate alınmaktadır.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Arabuluculuk Şartı Var Mı?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklı uyuşmazlıklar 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu nedenle arsa payının düzeltilmesi davasını açmadan önce arabuluculuk şartı bulunmaktadır.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Hak Düşürücü Süre
Bu davaların açılmasında herhangi bir hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Ancak kanun gereği kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumunun korunduğu yapılarda bu davanın açılabilmesi mümkün olduğundan kentsel dönüşüm durumlarında bina yıkılmadan önce bu davayı açmak gerekmektedir. Zira bina yıkıldıktan sonra kat mülkiyeti ve kat irtifakı paylı mülkiyete çevrilecektir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre arsa payının düzeltilmesi davasında Görevli Mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir. Yetkili mahkeme ise 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereği taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Örneğin Ankara Çankaya’da bulunan bir taşınmazınız için açacağınız arsa payının düzeltilmesi davasında yetkili ve görevli mahkeme Ankara Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir. Sincan’da bulunan taşınmazınız için açacağınız davada ise yetkili ve görevli mahkeme Ankara Batı Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir.
SIKÇA SORULAN SORULAR:
Arsa payı sonradan değişir mi?
Arsa payının düzeltilmesi davası açılarak arsa payının sonradan düzeltilmesi mümkündür. Unutmayın kentsel dönüşüme gidecek bir eviniz varsa bina yıkılmadan davanın açılması ve mahkeme tarafından keşif yapılması, bilirkişi raporu hazırlanması gerekmektedir.
Arsa payı nasıl değiştirilir?
Gayrimenkulünüzün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkeme’sinde açacağınız dava yoluyla arsa payı değiştirilebilir.
Arsa payı düzeltme davası ne kadar sürer?
Kesin bir süre vermek mümkün değildir, davanızın düştüğü Sulh Hukuk mahkemesi’nin yoğunluğuna göre 8 ay ile 1.5 yıl arası sürebilmektedir.
Arsa payının düzeltilmesi davasında harç ne kadardır?
Arsa payının düzeltilmesi davasında maktu harç alınır ve bu harçlar her yıl zamlanır. 2024 yılı için dava harcı toplam 2.169,40 TL’dir.
Bina yıkıldıktan sonra arsa payının düzeltilmesi davası mümkün mü?
Bina yıkıldıktan sonra kat mülkiyeti ya da kat irtifakı sona erdiğinden ve paylı mülkiyete dönüştüğünden arsa payının düzeltilmesi mümkün değildir.
Arsa payının düzeltilmesi davasında bilirkişi raporuna itiraz mümkün mü?
6100 sayılı HMK m.281 gereği taraflar kendilerine tebliğinden itibaren 2 haftalık yasal süre içerisinde bilirkişi raporuna itiraz edebilir, yeni bir bilirkişi raporu da isteyebilirler.
Aynı katta bulunan aynı özelliklere sahip komşu dairenin arsa payı benimkinden fazla, nasıl düzeltebilirim?
Yukarıda bahsettiğimiz şekilde kat mülkiyeti ya da kat irtifakı varsa arsa payınızı komşunuzun emsal arsa payıyla aynı şekilde olacak şekilde düzeltebilirsiniz. Arsa payınızın az gözükmesi ileride evin yıkılması, kentsel dönüşüme gitmesi durumunda size metrekaresi daha düşük bir ev verilmesi ihtimalini oluşturabilir. Dikkat etmenizde fayda bulunmaktadır.
Müteahhitin arsa payını adaletsiz bir şekilde dağıtması durumunda arsa payı düzeltilebilir mi?
Yukarıda açıkladığımız şekilde arsa payının düzeltilmesi davası açılarak düzeltilebilir.
Arsa payı düzeltilmesi davalarında davalılar kimlerdir?
Arsa payının düzeltilmesi davası tüm kat malikleri ve kat irtifak sahipleri hakkında hüküm ifade edeceğinden davayı açan dışındaki tüm kat malikleri ve kat irtifak sahipleri davalı olarak gösterilmelilerdir.
Üst hakkı sahipleri arsa payının düzeltilmesi davası açabilir mi?
Hayır, açamazlar. Sadece kat malikleri, kat irtifak sahipleri ve bunların mirasçıları açabilir.
Kiracılar arsa payının düzeltilmesi davası açabilir mi?
Hayır, açamazlar. Sadece kat malikleri, kat irtifak sahipleri ve bunların mirasçıları açabilir.
İntifa hakkı sahipleri arsa payının düzeltilmesi davası açabilir mi?
Hayır, açamazlar. Sadece kat malikleri, kat irtifak sahipleri ve bunların mirasçıları açabilir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Yargıtay Kararları
Davacının iyi niyetli olması gerektiğine ilişkin emsal karar
Somut olayda; davacının dava konusu anataşınmazda ilk olarak 28.04.1959 tarihinde 1/6 hisse satın aldığı ve “3. kat ve dairesi üzerine” lehine irtifak hakkı tescil ettirdiği, davacının 03.10.1967 tarihli dilekçesi ile anataşınmazda diğer daireler üzerinde kat irtifakının kurulmadığını beyanla anataşınmazda kat mülkiyetinin kurulması için tapu müdürlüğüne müracaat ettiği, bunun üzerine her katta bir bağımsız bölüm bulunan zemin ve iki kattan müteşekkil binada her bağımsız bölüm için 2/6 arsa paylı kat mülkiyetinin kurulduğu, davacının üç nolu dairedeki diğer ½ hisseyi 23.06.2010 tarihinde satın alarak bağımsız bölümün tam maliki olduğu anlaşılmakla, davacının taşınmazdaki arsa paylarının mevcut haliyle kat mülkiyetine çevrilmesine rızası mevcut olup, kendisi tarafından kurulmuş olan kat mülkiyetindeki arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli sayılmayacağı ve bu davayı açmakta korunmaya değer hukuki yararlarının bulunmadığı dikkate alınarak davanın reddi yerine kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.” denilmek suretiyle bozulmuştur.
T.C. Yargıtay 20.HUKUK DAİRESİ Esas:2018-665 Karar:2019-1690 Karar Tarihi:12.03.2019
Arsa payının bilirkişice nasıl belirlenmesi gerektiğine ilişkin emsal karar
Dava, bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir. Kat Mülkiyeti Yasasının 3. maddesi hükmüne göre, bağımsız bölümlere özgülenmiş olan arsa paylarının, kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerleri ile oranlı olup olmadığının saptanması gerekir. Bu inceleme yapılırken bağımsız bölümlerden her birine özgülenen arsa payının o bölümlerin değerinde sonradan oluşan çoğalma veya azalmanın dikkate alınmaması, her bir bağımsız bölümün değerinin ve dolayısıyla özgülenmesi gereken arsa paylarının belirlenmesinde, bağımsız bölümlerin -kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki her birinin alanı, konumu, biçimi ve diğer farklılıkları göz önünde bulundurulmalı, bu bağlamda her bir bağımsız bölümün yüzölçümü, kaçıncı katta yer aldığı, cadde veya sokağa cephesi olup olmadığı, manzarası, güneşten yararlanma, rüzgar ve diğer dış etkenlerden etkilenme oranları gibi unsurlar göz önünde tutulmalı, buna göre dava konusu edilen bağımsız bölümlerin tapuda yazılı arsa payları ile saptanacak olan arsa payları arasında bir oransızlık bulunması halinde davanın kabulü gerekir.
T.C. Yargıtay 18.HUKUK DAİRESİ Esas:2014-16522 Karar:2015-1265 Karar Tarihi:03.02.2015
Tüm kat maliklerinin ve kat irtifakı sahiplerinin davalı olarak taraf teşkil edilmesi gerektiğine ilişkin emsal karar
Arsa payının düzeltilmesi davalarının bütün kat maliklerine tevcih edilmesi gerekir. Dava 4, 8, 9, 10 no.lu bağımsız bölümlerin çıplak mülkiyet malikine tevcih edilmemiş, bu konuda davacı tarafa mehil de verilmemiştir. Taraf teşkili tamamlanmadan işin esasına girilerek hükmün bozulması doğru görülmemiştir.
T.C. Yargıtay 5.HUKUK DAİRESİ Esas:1990-10494 Karar:1990-31870 Karar Tarihi:16.11.1990
Bu yazımızda arsa payının düzeltilmesi davası hakkında ayrıntılı bir yazı kaleme aldık. Gayrimenkul hukukuna ilişkin diğer yazılarımızı okumak için bu yazının üzerine tıklayarak ilgili sayfaya erişebilirsiniz.