On Yıllık Uzama ve Tahliye Tarihi Hesaplama

On Yıllık Uzama ve Tahliye Tarihi: TBK m.347 Kapsamlı Rehber

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının güvencesini kira süresi boyunca ve uzama dönemlerinde de koruyan temel bir düzenlemedir. Kiraya veren, belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin bitimini gerekçe göstererek tahliye isteyemez. On yıllık uzama döneminin dolmasından önce tahliye yalnızca kanunda sayılan sınırlı gerekçelere dayanabilir. Bu araç, on yıllık uzama döneminin ne zaman dolacağını, kiraya verenin bildirim için son gününü ve kiracının kendi fesih bildirimini ne zamana kadar yapabileceğini hesaplamaktadır.

Kiracının Güvencesi: Süre Bitiminde Tahliye Edilemezlik

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin (veya uzama yılının) bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m.347/1). Kiraya veren bu uzamalara katlanmak zorundadır; süre bitimini gerekçe göstererek tahliye davası açamaz. Bu hüküm kiracıyı güvence altına almakta ve kira ilişkisinin kendiliğinden sona ermesini engellemektedir. Kiraya verenin tahliye hakkı yalnızca on uzama yılının dolmasıyla doğar ya da kanunda sayılan diğer gerekçelere (ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar, kiracının kabulü gibi) dayanır.

15 Günlük Kiracı Bildirim Süresi

Kiracı, sözleşme bitiminden (veya her uzama yılının bitiminden) en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu süre, kiraya verenden farklı olarak kiracı lehine görece kısa tutulmuştur; kiracı daha kısa süre öncesinde de bildirimde bulunabilir. Bildirim yazılı yapılmalıdır; iadeli taahhütlü posta veya noter ihtarıyla yapılması ispat açısından tavsiye edilir. Bildirimin on beş günlük süreden önce yapılması şart olmakla birlikte çok önceden yapılması da mümkündür.

On Uzama Yılı ve Kiraya Verenin 3 Aylık Bildirim Hakkı

On uzama yılının dolmasıyla birlikte kiraya veren, uzama yılının bitiminden en az üç ay öncesinde yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347/1). Bu hak, on yıllık uzama döneminin tamamlanmasından önce kullanılamaz. On yılın hesabı, sözleşmenin ilk bitim tarihinden itibaren on yıllık uzama periyadının tamamlanmasına göre yapılır. Üç aylık süre kaçırılırsa o uzama yılı için fesih hüküm doğurmaz; sözleşme bir yıl daha uzar ve kiraya verenin bir sonraki uzama yılının bitiminden üç ay öncesine kadar yeniden bildirimde bulunması gerekir.

Bildirim Süresini Kaçırmanın Sonuçları

Kiraya veren on uzama yılının dolduğunu ve üç aylık bildirimi yapması gerektiğini atlıyorsa söz konusu uzama yılı için fesih gerçekleşmez; sözleşme bir yıl daha uzar. Kiracı bakımından da on beş günlük bildirimi yapmayı unutursa sözleşme birer yıl uzamaya devam eder. Her iki taraf için de sürelerin takvime işlenmesi ve takip edilmesi büyük önem taşır; bu araç tam olarak bu hesabı yaparak ilgili tarihleri önceden göstermeyi amaçlar.

On Yıl İçindeki Tahliye Yolları

On uzama yılı dolmadan kiraya veren yalnızca kanunda sayılan gerekçelerle tahliye isteyebilir:

• Kiraya verenin konut ihtiyacı (TBK m.350/1): Kiraya veren ya da alt soyu/üst soyu ile eşinin konut ihtiyacını kanıtlaması hâlinde kira sözleşmesi süresi içinde bu gerekçeyle dava açılabilir.
• İşyeri ihtiyacı (TBK m.350/1): Kiraya verenin kendi işyeri olarak kullanmak üzere taşınmaza ihtiyacı olduğunu kanıtlaması gerekir.
• Yeniden inşa veya imar (TBK m.350/2): Esaslı tadilat gerektiğinde ve yapının kullanılmasının zorunlu olduğu durumlarda tahliye istenebilir.
• İki haklı ihtar (TBK m.352/2): Bir kira yılında iki ayrı ayın kirasını ödemeyen kiracıya iki haklı ihtar gönderilmişse, kira yılı bitiminden itibaren bir aylık süre içinde tahliye davası açılabilir.
• Kira temerrüdü (TBK m.315): Kiranın ödenmemesi üzerine otuz günlük ödeme süresi tanınan ihtar gönderilmesine rağmen ödeme yapılmaması hâlinde sözleşme feshedilebilir ve tahliye istenebilir.

Belirli Süreli ile Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Farkı

Belirli süreli sözleşmelerde başlangıç ve bitiş tarihi bellidir; kiracı bildirimsiz çıkmazsa sözleşme uzar. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirimi usulü farklıdır; kanunda öngörülen bildirim süreleri ve fesih dönemleri gözetilir. TBK m.347 esas olarak belirli süreli sözleşmeleri düzenlese de belirsiz süreli sözleşmelerde de on yıl korumasının benzer nitelikte uygulandığı kabul edilmektedir. Uygulamada konut kiralarının büyük çoğunluğu bir yıllık belirli süreli sözleşme olarak kurulduğundan bu araç o tip sözleşmelere yönelik tasarlanmıştır.

Sık Sorulan Sorular

On yıllık uzama süresi her on yılda bir yenilenir mi? Evet. On yıl dolduktan sonra kiraya veren bildirimle sözleşmeyi sonlandıramazsa kira ilişkisi devam eder; kiraya verenin bildirim hakkı her uzama yılının bitiminden önceki üç ay içinde kullanılabilir. Yani on yılın dolmasından itibaren kiraya veren her yıl bu hakkı kullanabilir.

Kiracı on yıl uzama korumasından vazgeçebilir mi? Hayır. TBK m.347, kiracı aleyhine değiştirilemez; kiracının bu haktan önceden vazgeçtiğine dair sözleşme hükümleri geçersizdir.