İki Haklı İhtar Şart ve Tarih Testi

İki Haklı İhtar ile Tahliye: TBK m.352/2 Kapsamlı Rehber

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin ikinci fıkrası, kira bedelini veya yan giderleri ödemeyen kiracıyı tahliye ettirme imkânı tanıyan etkili bir hukuki araç sunmaktadır. Kiracının, bir kira yılı içinde farklı aylara ait kiralar için yazılı olarak iki kez haklı ihtarla muhatap olması hâlinde kiraya veren, kira yılının bitiminden itibaren bir aylık hak düşürücü süre içinde tahliye davası açabilir. Bu araç, ihtar tarihlerini ve ait oldukları kira aylarını kontrol ederek şartların gerçekleşip gerçekleşmediğini ve tahliye davası penceresini hesaplamaktadır.

İki Haklı İhtarın Hukuki Niteliği ve Şartları

İki haklı ihtar müessesesinin uygulanabilmesi için birlikte sağlanması zorunlu olan dört temel şart vardır:

• Aynı kira yılı içinde iki ihtar: Her iki ihtar da değerlendirilen kira yılının (kira yılı başlangıcından bir yıl sonrasına kadar olan dönem) içinde kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır. Farklı kira yıllarına ait birer ihtar bu hükmü tetiklemez.
• Farklı aylara ait kiralar: Her ihtar, farklı bir aya ait kira borcunu kapsamalıdır. Aynı aya ilişkin iki ihtar tek haklı ihtar sayılır; şart gerçekleşmez.
• Muacceliyet: İhtarın gönderildiği tarihte kira borcu ödenmiş olmamalı, yani muaccel olmalıdır. Kiranın ödeme tarihinden önce gönderilen ihtarlar haklı ihtar sayılmaz.
• Yazılı ihtar: İhtar mutlaka yazılı biçimde yapılmalı ve kiracıya tebliğ edilmelidir. Sözlü bildirim, mesaj veya e-posta bu amaçla geçerli değildir; noter ihtarı veya iadeli taahhütlü posta en güvenli yöntemdir.

Yazılı İhtar Zorunluluğu ve Noter İhtarının Önemi

TBK m.352/2 açıkça "yazılı olarak" ifadesini kullanmaktadır. Yazılı ihtar olmaksızın yapılan bildirimlerin bu madde kapsamında haklı ihtar sayılamayacağı yerleşik yargı içtihadıyla kabul edilmektedir. Uygulamada noter ihtarı en güvenilir yoldur; tebliğ tarihi kesin biçimde belgelenir ve ileride çıkabilecek ihtilafların önüne geçilir. İadeli taahhütlü posta yoluyla gönderilen ihtar da teslim belgesi temin edildiğinde geçerli kabul edilmektedir. Öte yandan İİK m.269 kapsamında icra dairesince gönderilen tahliye talepli ödeme emirleri de hukuki niteliği itibarıyla haklı ihtar yerine geçmektedir.

Muacceliyet ve Kısmi Ödemenin Etkisi

İhtarın haklı sayılabilmesi için ihtar tarihinde kira borcunun mevcut ve muaccel olması gerekir. Kiracının ihtardan önce kirayı ödemesi hâlinde o ay için ihtar haklı sayılmaz. Peki kiracı kısmi ödeme yaparsa ne olur? Kısmi ödeme, borcun tamamını sona erdirmediğinden bakiye tutar üzerinden ihtar haklı olmaya devam eder. Ancak kiraya verenin kısmi ödemeyi kabul etmesi ve bunun üzerine ihtar göndermesi durumunda, mahkemeler zaman zaman kısmi kabul sonucunda ihtar geçerliliğini tartışmaktadır; bu nedenle kısmi ödeme kabul edilmeden önce hukuki danışmanlık alınması önerilir.

1 Aylık Hak Düşürücü Dava Süresi

TBK m.352/2 uyarınca iki haklı ihtar şartlarının gerçekleşmesi hâlinde tahliye davası, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre bir hak düşürücü süredir; bir ay geçtikten sonra aynı ihtarlara dayanarak tahliye davası açılamaz. Süre, kira yılının son gününü izleyen gün başlar ve bir ay sonra biter. Son gün hafta sonuna veya resmî tatile rastlarsa ilk iş günü esas alınabilir. Bu sürenin son anına bırakılmadan dava dilekçesinin mahkemeye sunulması veya elektronik ortamda kaydedilmesi büyük önem taşır.

İhtarın Farklı Aylara Ait Olması Şartının Pratik Sonuçları

Aynı aya ait iki kez ihtar gönderilmesi, tek haklı ihtar sonucunu doğurur. Mahkemeler, aynı kira dönemine ilişkin birden fazla ihtarı bir arada değerlendirmektedir. Bu nedenle kiraya verenin birden fazla aylık birikmiş kira borcu bulunduğunda ihtarlarını farklı aylara bölerek iki ayrı ihtar göndermesi daha etkilidir. Her iki ihtar birbirini izleyen aylara ait olabileceği gibi aynı kira yılı içindeki herhangi iki farklı aya da ait olabilir; aralarında belirli bir asgari zaman aralığı şartı kanunda öngörülmemektedir.

İİK m.269 Ödeme Emrinin Haklı İhtar Yerine Geçmesi

Kiraya veren, kira alacağı için icra takibi başlatmış ve icra dairesince kiracıya tahliye talepli ödeme emri gönderilmişse, bu ödeme emri bir haklı ihtar işlevi görür. Dolayısıyla iki haklı ihtardan biri icra yoluyla, diğeri noter kanalıyla gönderilebilir. Ancak her iki yolun aynı kira yılı içinde kullanılması ve farklı aylara ait kiralar için uygulanmış olması şartı yine aranır. İcra yoluyla başlatılan takipte kiracının yedi gün içinde itiraz etme ve otuz gün içinde ödeme yapma hakkı bulunduğu da ayrıca değerlendirilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

İki haklı ihtar sonucunda dava açılmadan şart düşer mi? Evet; kira yılı bitiminden itibaren bir aylık süre içinde dava açılmazsa o kira yılına ilişkin iki haklı ihtar hakkı düşer. Ancak yeni bir kira yılında aynı şartlar yeniden oluşursa tahliye davası yeniden açılabilir.

İhtar tarihinde kiracı kirayı öderse tahliye hakkı düşer mi? Hayır. İhtar tarihinde muaccel borç varsa ihtar haklı sayılır; ihtar gönderildikten sonra kiracının ödeme yapması ihtarın geçerliliğini ortadan kaldırmaz. Bir aylık dava süresi içinde tahliye davası açılabilir.