Kira ve Kat Mülkiyeti
Kat Karşılığı İnşaat Pay, Gecikme ve Cezai Şart Hesaplama
Kat (arsa) karşılığı inşaat sözleşmesinde, yapılacak toplam bağımsız bölümler sözleşmede kararlaştırılan orana göre müteahhit ile arsa sahibi arasında paylaştırılır. Bu araç, toplam bağımsız bölüm sayısı ve müteahhide bırakılan oran üzerinden arsa sahibinin payını (toplam × (1 − müteahhit oranı)) hesaplar; teslimde gecikme varsa sözleşmedeki günlük cezai şart üzerinden gecikme tazminatını (gün × günlük ceza) döker. Sözleşme, TBK m.470 vd. eser sözleşmesi hükümlerine tabidir.
Sorular
Sık sorulanlar
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?
Arsa sahibinin arsasını, üzerine yapılacak binadan belirli bağımsız bölümler (daire/dükkân) karşılığında müteahhide (yükleniciye) devretmeyi taahhüt ettiği karma bir sözleşmedir. Eser sözleşmesi (TBK m.470 vd.) ile taşınmaz satış vaadi öğelerini birleştirir; kural olarak resmî şekilde (noterde düzenleme biçiminde) yapılması gerekir.
Bağımsız bölümler ve arsa payı nasıl paylaşılır?
Paylaşım tamamen sözleşmede kararlaştırılan orana göre yapılır. Örneğin toplam 20 bağımsız bölüm ve müteahhit payı %60 ise, müteahhide 12, arsa sahibine 8 bağımsız bölüm düşer. Arsa payı devri, müteahhide düşen bağımsız bölümler için genellikle iş ilerledikçe (kademeli) tapuda yapılır; bu, arsa sahibini teslim etmeme riskine karşı korur.
Teslim gecikmesinde cezai şart nasıl işler?
Sözleşmede genellikle günlük veya aylık bir gecikme cezası (cezai şart — TBK m.179) kararlaştırılır. Gecikme tazminatı = gecikilen gün sayısı × günlük cezai şart tutarıdır. Aşırı yüksek cezai şart, hâkim tarafından TBK m.182/son uyarınca indirilebilir; bu araç sözleşmedeki tutarı esas alır, indirimi uygulamaz.
Müteahhit inşaatı hiç bitirmezse ne olur?
Arsa sahibi, TBK'nın eser sözleşmesi hükümleri uyarınca sözleşmeyi feshedebilir, gecikme/ayıp tazminatı ve cezai şart isteyebilir; koşulları varsa devredilen arsa paylarının iadesini (tapu iptal-tescil) dava edebilir. Somut hak ve süreler için sözleşme ve avukat değerlendirmesi esastır.
Kat Karşılığı İnşaat Payı Hesaplama
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasını inşaat için müteahhide vermesi karşılığında müteahhidin belirli sayıda bağımsız bölümü arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği eser sözleşmesi türüdür. 818 sayılı eski Borçlar Kanunu ve 6098 sayılı yeni Türk Borçlar Kanunu kapsamında değerlendirilen bu sözleşme, Türkiye'de yaygın inşaat finansman modelidir. Bu hesap aracı, toplam bağımsız bölüm sayısı ve müteahhit payı oranına göre her tarafın alacağı bölüm sayısını; gecikme cezası varsa ayrıca ceza tutarını hesaplamaktadır.
Müteahhit Payının Belirlenmesi
Kat karşılığı oranı; arsanın konumu ve büyüklüğü, inşaat maliyeti, piyasa koşulları ve tarafların pazarlık gücüne göre belirlenir. Müteahhit payı tipik olarak %30–50 arasında değişmekle birlikte değerli arsalarda arsa sahibi lehine daha düşük oranlar da söz konusu olabilir. Sözleşmenin noter onaylı olması ve müteahhidin teknik kapasitesinin araştırılması kritik önem taşımaktadır.
Gecikme Cezası
Sözleşmede gecikme cezası klozunun yer alması hâlinde, teslim tarihini geçen her gün için belirlenen günlük ceza tutarı hesaplanır. Bu hesap aracı, gecikme gün sayısı ve günlük ceza miktarına göre toplam gecikme cezasını da hesaplamaktadır.
Sık Sorulan Sorular
Kat karşılığı sözleşmesi resmi şekle tabi mi? Evet; taşınmaz devri içerdiğinden noter düzenlemesi zorunludur; aksi hâlde sözleşme geçersizdir.
Müteahhit teslim tarihine uymazsa ne yapılabilir? Gecikme cezası işletilir; iflası söz konusuysa alacak garanti altına alınmış olmalıdır.
Bu araç yalnızca bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye veya taahhüt niteliği taşımaz. Kesin sonuç için bir avukata danışınız.
Bu Hesaplama Araçları Muhlet.com.tr altyapısı kullanılarak geliştirilmiştir.