Müteahhitin evi teslim etmemesi durumunda müteahhite karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir. Ülkemizde topraktan ev satışı oldukça yaygındır. Hukuki olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak adlandırılan bu sözleşmelerin geçerli olabilmesi için tapu huzurunda ya da noterde yapılması zorunluluğu bulunmaktadır. Müteahhitler ise genelde vatandaşların bu hususu bilmemesinden yararlanarak sözleşmeyi resmi şekilde yapmaktan imtina ederler. Müteahhitle aranızda yapılan ve noterde yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri hukuki olarak geçersizdir. Bundan yararlanan bazı müteahhitler bazen anlaşmaya uymayarak evin bitimi anında teslimden kaçınmaktadır ya da evin fiyatının arttığından bahisle sözleşmeye aykırı olarak ek ücret istemektedir.
Müteahhit evi teslim etmiyor ne yapmalıyım? Parası Ödenen Evin Teslim Edilmemesi Sorunu Nasıl Çözülür?
Öncelikli olarak aranızdaki sözleşmenin geçerliliğine bakmak gerekir. Müteahhitle yapmış olduğunuz taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde ya da tapuda düzenlenmediyse sözleşmeniz taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak geçerli değildir. Alacağın temliki hükümleri uygulanarak şartları sağlıyorsanız tapunun adınıza tescili, bu mümkün değilse ödediğiniz paranın denkleştirici adalet ilkesi gereği tarafınıza faiziyle iadesi mümkündür. Bunun için Tüketici Mahkemesi’nde dava açmanız gerekmektedir.
Evi teslim etmeyen müteahhite dava açabilir miyim?
Yapmış olduğunuz sözleşmeye rağmen müteahhit evi teslimden kaçıyorsa ihtiyati tedbir talepli tapu iptal tescil davası açabilirsiniz.
Müteahhitin taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğuna yönelik ihtar çekmesi hukuki midir?
Sözleşmeyi düzenleyen kişinin sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılmasıdır. Hakkın kötüye kullanılmasının ilk ana nedeni geçersiz sözleşmeyi yapan sözleşmecinin bu geçersizliğe dayanmasıdır. Sözleşmenin geçersizliğini öne süren ve bu savdan yararlanan sözleşmeci biçime aykırılığı bizzat yapmış ve bu konuda karşı tarafı yanıltmışsa, onun sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılmasıdır. Hakkın kötüye kullanılmasının ikinci ana nedeni ise inşaatın tümüyle veya büyük oranda tamamlanmasıdır.
Müteahhite Karşı Açılan Tapu İptal ve Tescil Davası Emsal Kararlar
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 08.02.2022 tarih, 2021/1184 esas ve 2022/624 karar sayılı ilamında; ” Taşınmazların mülkiyetini nakleden sözleşmeler, resmi biçime uyularak yapılmadıkça Türk Medeni Kanunun 706 ve Türk Borçlar Kanununun 237. maddeleri hükümleri uyarınca geçersizdir. Kural olarak bu sözleşmeye dayanılıp tescil isteminde bulunulamaz. Kural bu olmakla birlikte yüklenici, arsa sahibi ile aralarında var olan arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapmakta olduğu inşaatta kendisine bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü kazanacağı şahsi hakkın temliki suretiyle ve yazılı olmak koşuluyla üçüncü bir kişiye temlik etmişse Türk Borçlar Kanunu’nun 184. maddesinin yalnızca yazılı yapılmasını öngördüğü bu sözleşmeye dayanarak şahsi hakkı temellük eden üçüncü kişi bağımsız bölümün adına tescilini isteyebilir.” şeklinde içtihat etmiştir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 08.02.2022 tarih, 2021/837 esas ve 2022/803 karar sayılı ilamında; “Alacağın temliki müessesesi ise Borçlar Kanununun 183 ila 194. maddelerinde düzenlenmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. Ayrıca alacağın temlikini düzenleyen 183. maddede alacağın kaynağına yönelik bir sınırlama da getirilmemiştir. Borçlar Kanununun 184. maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasında yazılı olarak yapılabilir. Bir başka ifade ile yasa koyucu 184. maddede açıkça yazılı şekil şartı getirmiş, resmi şekil şartı aramamıştır. Ne var ki, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına da engel değildir.” şeklinde içtihat etmiştir.
Yukarıdaki içtihatlara göre, noterde yapılmayan taşınmaz Satış ve Devir Sözleşmesinin niteliği itibarıyla “alacağın temliki” sözleşmesi olduğu kabul edilmelidir. Alacağın temliki sözleşmesi resmi şekle tabi olmayıp geçerli olması için yazılı şekilde yapılması yeterlidir.
Müteahhit Evi Zamanında Teslim Etmezse Kira İstenebilir Mi?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde yazılmamış olsa dahi alıcının, müteahhitin evi geç teslim etmesinden kaynaklı kira zararlarını da tazminat olarak talep etme hakkı bulunmaktadır.
Zamanında Teslim Edilmeyen Konut Dava Dilekçesi Örneği
Yukarıdaki sözleşme örnek bir dava dilekçesinin ilk sayfasıdır. Dava dilekçenizin mevcut durumunuza göre hazırlanması önemlidir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme
Müteahhite karşı açılacak olan tapu iptal ve tescil davalarında eğer dava ticari iş niteliğinde değilse taşınmazın bulunduğu yerdeki Tüketici Mahkemeleri 6100 sayılı HMK gereği görevli ve yetkili mahkemelerdir. Tüketici mahkemelerinin olmadığı yerlerde Asliye Hukuk Mahkemeleri Tüketici Mahkemesi sıfatıyla davaya bakmakla görevlidir.