Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir? Alıcının ve müteahhitin hakları nelerdir? Sözleşme esnasında nelere dikkat etmek gerekir? Bu yazımızda bu konular gündeme gelecektir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ya da halk arasında bilinen ismiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi gayrimenkulün belli bir payının arsa sahibi tarafından müteahhite arsanın üzerine yapacağı bağımsız bölümler karşılığında devrini düzenleyen sözleşme türüdür. Bu sözleşme tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Bu bağlamda arsa sahibi, arsa üzerindeki belli payı müteahhite temel üstü ruhsatı alındıktan ya da kat irtifakı kurulduktan sonra arsa payının tapu müdürlüğünde devrini edim olarak yüklenirken; müteahhit, arsa üzerine inşa edeceği mimari projeye uygun bağımsız bölümlerden belli sayıda olanı arsa sahibine devretme edimini yüklenmektedir.
Temel üstü ruhsatı nedir?
Yapı inşaatına başlamadan önce arsa üzerine kurulacak olan yapının mimari projesi için ruhsat almak gereklidir ancak inşaata başlamak için bu yeterli değildir. Mimari projesine ruhsat verildikten sonra inşaatı yapacak kişinin ayrıca temel üstü ruhsatı alması gerekmektedir. İmar Kanunu’nun 29. maddesi uyarınca mimari projenin ruhsatı alındığı tarihten itibaren 2 yıl içerisinde yapının inşaatına başlamak zorunludur. Ancak temel üstü ruhsatı almadan inşaata başlanılamamaktadır. 2 yıl içerisinde temel üstü ruhsatı alınmaz ise yapı ruhsatı yani mimari proje için alınan ruhsat geçerliliğini yitirmektedir. Bu bağlamda temel üstü ruhsatı fiili olarak inşaatın başlaması için gerekli olan ruhsattır. Bu ruhsatın alınmasından sonra arsa sahibi ile yüklenici yani müteahhit arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenebilmektedir.
Kat irtifakı nedir?
Bir tapu türü olarak kat irtifakı, kat mülkiyetinden farklı olarak arsa üzerine inşa edilecek olan yapı üzerindeki mülkiyet hakkıdır. Bu bağlamda henüz başlamamış olan bir inşaatın sonucunda ortaya çıkacak olan yapının üzerindeki hak sahiplerini belirtmektedir. Kat irtifakı bu bağlamda arsa tapusu ile kat mülkiyeti tapusu arasında yer alan ara bir form olarak adlandırılabilmektedir. Önemle belirtmekte fayda var ki kat irtifakı üzerinde inşaata başlanacak bir arsa için kurulabilir. Bunun için projenin varlığı şarttır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir:
“Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir”
Bu bağlamda kat irtifakı kat mülkiyetine esas olacak bir haktır. Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir. Kat irtifakı kurulduktan sonra müteahhit ile arsa sahibi arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi kurulabilmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taraflar kimlerdir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taraflar arsa sahibi ve yüklenici yani müteahhittir. Arsa sahibi payının belli bir kısmını veya tamamını müteahhite tapu müdürlüğünde devretmeyi taahhüt ederken müteahhit inşa edeceği bağımsız bölümlerden belli bir kısmını arsa sahibine devretmeyi taahhüt etmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerlilik şartı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde edimlerin niteliği taşınmaz mülkiyetinin devridir. Bu bağlamda Türk Medeni Kanunu’nun “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” hükmü kat karşılığı inşaat sözleşmeleri için de uygulanmak durumundadır zira bu sözleşmelerde arsa sahibi, arsa üzerindeki belli bir payın mülkiyetini müteahhite bırakırken müteahhit, inşa edeceği belli bağımsız bölümlerin tapudaki devrini taahhüt etmektedir. Yani esas olarak iki taraf da taşınmazların mülkiyetinin devrini amaçlayan taahhütler vermektedirler. Bu sebeple kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerlilik şartı resmi şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır. Bu bağlamda Noterlik Kanunu’nun 60. maddesi uyarınca kat karşılığı inşaat sözleşmesi noter huzurunda yapılmalıdır zira sözleşme geçerlilik kazanamamaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde şekle aykırılık
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin şekle şartı aykırı olması yani resmi şekilde düzenlenmemesi halinde sözleşme geçersizdir. Sözleşmenin geçersiz olması üzerine edimler çoktan yerine getirilmişse bu ifalar Türk Borçlar Kanunu’nun 77. maddesinde düzenlenen sebepsiz zenginleşmeden doğan sorumluluk altında geri istenebilmektedir.
Önemli not: Müteahhit bu sözleşmeye dayanarak inşaatın büyük bir bölümünü bitirmişse arsa sahibi geçersiz sözleşmeye dayanarak sebepsiz zenginleşme hükümlerince ifasını geri isteyememektedir. Zira Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi uyarınca kötü niyet korunmamaktadır. Kötü niyetin varlığı halinde sözleşme şekli şartlara uygun olarak imzalanmamışsa dahi sözleşme Yargıtay içtihatlarınca geçerli kabul edilmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin yükümlülükleri ve temerrüdü
Müteahhidin yani yüklenicinin asli yani esas yükümlülüğü, arsa sahibinin arsasından verdiği pay karşılığı arsa sahibine inşa edeceği bağımsız bölümlerden bir kısmını eksiksiz ve sözleşmede kararlaştırılan zaman diliminde devretmesidir. Eğer müteahhit, bağımsız bölümleri arsa sahibine zamanında devretmezse temerrüde düşer. Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi uyarınca temerrüde düşen müteahhit, verilen süre içinde, borcunu ifa etmediğinden veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise arsa sahibi, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahip olmaktadır. Arsa sahibi, ayrıca bağımsız bölümlerin tesliminden ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. Ancak Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi uyarınca arsa sahibinin bu talebinin korunması için arsa sahibinin kötü niyetli olmaması gerekmektedir.
Eğer inşaat sözleşmede belirlenen sürede hiç başlamamışsa arsa sahibi borcun ifasını istemek yerine sözleşmeyi feshedebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesinin 3. fıkrası uyarınca sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda müteahhit, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse arsa sahibi, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yapılan yapının ayıplı olması
Müteahhidin borçlarından biri de arsa sahibine mimari projeye uygun olan bağımsız bölümler teslim etmektir. Eğer müteahhit projeye uygun bir bağımsız bölüm bırakmazsa ya da teknik olarak kusurlu bir eser ortaya çıkarırsa burada müteahhit, ayıptan doğan sorumluluk hükümlerine göre sorumlu olur. Burada Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesinde ayıp sebebiyle sorumluluk hükümleri uygulanmaktadır:
“b. İş sahibinin seçimlik hakları
MADDE 475- Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde iş sahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:
1.Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.
2.Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.
3.Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme.
İş sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.
Eser, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.”
Bu bağlamda yapılan inşaat sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracağından arsa sahibi sözleşmeden dönememektedir. Bunun yerine Türk Borçlar Kanunu’nun 475. maddesinin 1. fıkrasının 3. bendi uyarınca arsa sahibi eksikliğin veya kusurun giderilmesini talep edebilmektedir. Yine buna bağlı olarak eğer müteahhit bu onarımdan dolayı temerrüde düşerse genel hükümlere göre temerrütten sorumlu olmaktadır.
Ayrıca Türk Borçlar Kanunu’nun 477. maddesi uyarınca bağımsız katların açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra, müteahhit her türlü sorumluluktan kurtulmaktadır; ancak, onun tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için sorumluluğu devam etmektedir. Ancak yapıdaki ayıp sonradan ortaya çıkarsa arsa sahibi, gecikmeksizin durumu müteahhide bildirmek zorundadır; bildirmezse yapıyı kabul etmiş sayılır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ayıptan doğan sorumluluğun zamanaşımı
Türk Borçlar Kanunu’nun 478. maddesi uyarınca müteahhit ayıplı bir yapı meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılarda 5 yılın ve müteahhidin ağır kusuru varsa, ayıplı yapının niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi alacak hakkını doğurmaktadır ve bu alacak hakkının üçüncü kişilere karşı öne sürülebilmesi için sözleşmenin tapuya şerhi gerekmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bu bağlamda Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi uyarınca tapuya şerh edilebilmekte ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmektedir:
“Madde 1009- Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir.
Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.”
Bu şerh ile sözleşmenin tarafı olan arsa sahibi ya da müteahhit taşınmazların üçüncü kişiye satılması halinde ayni hakkını üçüncü kişiye karşı ileri sürebilecektir.
Kat karşılığında inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme
Kat karşılığında inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Ancak arsa sahibinin tacir olarak değerlendirildiği zamanlar asliye ticaret mahkemesi görevlidir.
Kat karşılığında inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme
Kat karşılığında inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ya da davalının yerleşim yeri mahkemesidir.